Hauptsaison
60 bezahlte Nächte × 150 Euro
9.000 Euro Einnahmen
IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE
Ferienhaus kaufen
und vermieten.
Ein schöner Ort. Ein Plan für das ganze Jahr.
Die Terrasse gefällt Ihnen, die Wochenpreise klingen attraktiv. Aber trägt das Ferienhaus auch die ruhigen Monate, seine Ausstattung und den Kredit? Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Vermietung erlaubt ist und was nach allen Zahlungen tatsächlich übrig bleibt.
Von albfinanz
Gäste willkommen heißen.
Das ganze Jahr im Blick.
Das ganze Jahr im Blick.
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Urlaubsgefühl darf den Anfang machen.
Die Jahresrechnung entscheidet mit.
- Nutzung vor Ertrag: Eigentum allein erlaubt nicht jede Ferienvermietung. Genehmigung, örtliche Regeln und gegebenenfalls WEG-Unterlagen gehören vor die Kaufentscheidung.
- Saisons getrennt rechnen: Ein hoher Sommerpreis ist kein belastbarer Jahresdurchschnitt. Entscheidend sind bezahlte Nächte und tatsächlich erzielte Preise.
- Eigennutzung mitplanen: Ein selbst genutzter Ferienzeitraum kann gerade die besonders gut vermietbaren Wochen belegen.
01 · DIE RICHTIGE NUTZUNG ZUERST SICHERN
Ein Ferienhaus kaufen.
Die Vermietbarkeit vorher klären.
Dieser Ratgeber betrachtet ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Deutschland. Prüfen Sie, welche Nutzung für das konkrete Objekt genehmigt ist. Eine Wohnung für dauerhaftes Wohnen ist nicht automatisch eine genehmigte Unterkunft für wechselnde Feriengäste. Das Exposé oder eine bereits vorhandene Buchungsseite ersetzt den Nachweis nicht.
Fragen Sie bei der zuständigen Baurechtsbehörde nach, ob Ihre geplante Nutzung zulässig ist und ob eine Nutzungsänderung erforderlich wird. Bebauungsplan, Stellplätze, Rettungswege oder örtliche Zweckentfremdungsregeln können relevant sein. In Baden-Württemberg bedeutet selbst ein verfahrensfreies Vorhaben nicht, dass materielle Vorschriften entfallen.
Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die konkreten Beschlüsse hinzu. Lesen Sie diese Unterlagen zusammen mit der baurechtlichen Einordnung. Erst wenn das geplante Vermietungsmodell tragfähig ist, lohnt sich eine Finanzierung auf dieser Grundlage.
02 · ERZIELTE PREISE STATT SPITZENPREISE
Nicht jede freie Nacht
wird zu einer bezahlten Nacht.
Lassen Sie sich bei einem bestehenden Vermietungsobjekt nachvollziehbare Buchungs- und Abrechnungsdaten zeigen. Trennen Sie belegte Nächte, Stornierungen, Eigentümeraufenthalte und gesperrte Zeiträume. Ein Belegungskalender mit vielen Markierungen sagt noch nicht, welche Beträge tatsächlich eingegangen sind.
Ordnen Sie die Einnahmen nach Saison. Ein Sommerwochenende, eine normale Arbeitswoche im Herbst und ein Wintermonat können völlig andere Preise und Nachfrage haben. Bei einer neuen Vermietung brauchen Sie begründete Vergleichsdaten; eine Prognose des Verkäufers bleibt eine Annahme, bis sie durch eigene Buchungen bestätigt wird.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Ein eigenes Saisonmodell für ein Jahr
Zwischensaison
80 bezahlte Nächte × 110 Euro
8.800 Euro Einnahmen
Nebensaison
40 bezahlte Nächte × 80 Euro
3.200 Euro Einnahmen
Prüfen Sie auch die praktische Vermietbarkeit: Erreichbarkeit, Zustand, Ausstattung, Internet, Parkmöglichkeit und Saisonangebote beeinflussen, welche Gäste Sie erreichen. Ein ansprechendes Foto ersetzt weder eine geeignete Lage noch einen verlässlich organisierten Betrieb.
03 · GASTGEBERAUFGABEN BRAUCHEN EIN BUDGET
Der Schlüsselwechsel ist nur
ein Teil der Arbeit.
Vor und nach dem Aufenthalt
Buchung, Gästekommunikation, Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe, Kontrolle und Schäden müssen organisiert werden. Klären Sie, wer kurzfristig vor Ort reagieren kann.
Während der freien Monate
Versicherung, Grundkosten, Internet, laufende Verträge und Finanzierung fallen auch ohne Gäste an. Hinzu kommen verbrauchsabhängige Kosten.
Damit das Angebot attraktiv bleibt
Möbel, Matratzen, Küchengeräte und Außenbereiche verschleißen. Ausstattungserneuerung und Gebäudeinstandhaltung sind zwei unterschiedliche Aufgaben.
Ein Vermietungsservice kann Arbeit übernehmen. Vergleichen Sie dafür den vollständigen Leistungsumfang: Welche Gebühren sind fix, welche pro Buchung, welche prozentual vom Umsatz? Sind Reinigung, Reparaturkoordination und Einsätze außerhalb üblicher Zeiten enthalten? Das Angebot muss zur tatsächlichen Arbeit am Objekt passen.
Planen Sie die Zahlungen monatlich. Hohe Einnahmen im Sommer helfen nicht automatisch bei einer Heizungsreparatur im Februar. Eine gesonderte Liquiditätsreserve hält den Betrieb zahlungsfähig, auch wenn die nächste Buchung später kommt.
04 · EINE JAHRESRECHNUNG BIS ZUM VERFÜGBAREN GELD
21.000 Euro Einnahmen.
Im Beispiel bleiben 500 Euro.
Wir setzen das Saisonmodell fort. Der Kredit beträgt 150.000 Euro, der angenommene Sollzins 4 Prozent und die Anfangstilgung 2 Prozent. Daraus entstehen 750 Euro Monatsrate. Kaufnebenkosten und erstmalige Einrichtung müssen zusätzlich im Erwerbsbudget gedeckt sein. Die folgende Rechnung zeigt laufende Liquidität vor Einkommensteuer, ohne Wertveränderung; Rücklagen sind Geldvorsorge und nicht automatisch steuerlicher Aufwand.
| Position im Jahr | Betrag |
|---|---|
| Vermietungseinnahmen | 21.000 € |
| Variable Kosten, angenommen 20 Prozent | −4.200 € |
| Feste Betriebskosten | −4.600 € |
| Reserve für Ausstattung | −1.200 € |
| Reserve für Gebäudeinstandhaltung | −1.500 € |
| Kreditraten, zwölfmal 750 Euro | −9.000 € |
| Verbleibende Liquidität | 500 € |
Die Immobilie ist in diesem Modell kein großer zusätzlicher Einkommensstrom. Es bleibt ein kleiner Puffer nach den eingeplanten Rücklagen. Kostenpositionen dürfen dabei nicht doppelt auftauchen: Wenn die Servicegebühr schon in den variablen Kosten steckt, wird sie nicht erneut als fixer Aufwand abgezogen.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Zwei Änderungen – jeweils gegenüber demselben Basisjahr
Basisjahr500 €Verbleiben nach den angesetzten Kosten, Rücklagen und Kreditraten.
14 Hauptsaison-Nächte selbst nutzen−1.180 €2.100 Euro entgangene Einnahmen minus 420 Euro gesparte variable Kosten verschlechtern das Ergebnis um 1.680 Euro.
30 Nebensaison-Nächte weniger vermieten−1.420 €2.400 Euro weniger Einnahmen minus 480 Euro gesparte variable Kosten verschlechtern das Ergebnis um 1.920 Euro.
Genau daraus entsteht Ihre persönliche Entscheidung: Möchten Sie bewusst für eigene Ferien einen jährlichen Betrag zuschießen, oder soll die Vermietung den Betrieb vollständig tragen? Beide Ziele können nachvollziehbar sein. Sie brauchen nur unterschiedliche Budgets.
05 · IHRE ZIELE IM KALENDER SICHTBAR MACHEN
Eigene Auszeit.
Mit offen gerechneten Folgen.
Markieren Sie die Wochen, die Sie selbst nutzen möchten, bevor Sie die Vermietungsprognose übernehmen. Wenn es die Schulferien oder attraktive Feiertagswochen sind, darf die Jahresrechnung diese Zeit nicht gleichzeitig als bezahlte Vermietung enthalten. Auch Aufenthalte von Freunden oder Angehörigen gehören transparent in die Planung.
Eigennutzung ist außerdem steuerlich relevant. Das amtliche Einkommensteuer-Handbuch unterscheidet unter anderem zwischen ausschließlicher Vermietung an wechselnde Gäste und vorbehaltener beziehungsweise tatsächlicher Selbstnutzung. Das kann die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht und die Zuordnung von Aufwendungen beeinflussen. Lassen Sie Ihr konkretes Modell vor dem Kauf steuerlich einordnen.
Erst die Kombination aus Nutzung, Einnahmen und Kosten zeigt, was das Ferienhaus für Ihren Haushalt bedeutet. Eine steuerliche Wirkung sollte keine Lücke kaschieren, die schon vor Steuern die laufenden Zahlungen gefährdet.
06 · OBJEKT UND PRIVATEN HAUSHALT VERBINDEN
Die Bank braucht mehr
als einen Buchungspreis.
Wir führen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Ausstattung, notwendige Arbeiten und Reserve zu einem Gesamtbudget zusammen. Dazu kommen die belegte Nutzung und eine saisonale Einnahmen- und Kostenplanung. Für ein bestehendes Objekt sind historische Abrechnungen wertvoller als allein eine Verkäuferprognose.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen müssen erwartete Mieten wahrscheinlich und nachhaltig sein. Daraus folgt keine feste Anerkennungsquote für jedes Ferienhaus. Bank, Lage, Objektart und persönliche wirtschaftliche Situation beeinflussen die Prüfung; bei gewerblichen Betreiber- oder Gesellschaftsmodellen ist die Einordnung gesondert vorzunehmen.
Spielen Sie schließlich eine schwächere Saison durch und prüfen Sie den privaten Haushalt. Welche Rate lässt sich weiter zahlen, wenn die Ferienvermietung zeitweise weniger beiträgt? Diese Antwort schützt Ihre laufenden Lebensziele und hilft, die passende Finanzierung auszuwählen.
07 · IHR NÄCHSTER SCHRITT
Vor dem Kauf abhaken.
Mit Unterlagen statt Urlaubsgefühl allein.
Mit diesen Antworten wird aus einem interessanten Objekt eine prüfbare Entscheidung.
ALBFINANZ · PERSÖNLICH AN IHRER SEITE
Aus einer schönen Immobilie
wird ein durchgerechnetes Vorhaben.
Bringen Sie Exposé, Nutzungsnachweise, Buchungsabrechnungen und Ihre geplanten eigenen Aufenthalte mit. Wir verbinden diese Informationen mit Kaufkosten, Ausstattung, Rücklagen und Ihrem Haushaltsbudget.
Sie erhalten einen nachvollziehbaren Finanzierungsrahmen und sehen, welche Einnahmen belegt sind, wo Annahmen stehen und welcher private Zuschuss in einem schwächeren Jahr nötig wäre. Anschließend prüfen wir passende Finanzierungsmöglichkeiten und stimmen den weiteren Unterlagenbedarf ab.
Kostenlos & unverbindlich. Persönlich in Reutlingen und digital in ganz Deutschland.
DAS SAGEN UNSERE KUNDEN
Gute Beratung.
Aus erster Hand erzählt.
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GUT ZU WISSEN
Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Kann ich jede Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
Nein. Baurecht, örtliche Vorgaben und bei Wohnungseigentum die konkreten Gemeinschaftsunterlagen müssen zur geplanten Nutzung passen.
Ist der Jahresüberschuss gleich der steuerpflichtige Gewinn?
Nein. Kreditraten enthalten Tilgung, Rücklagen sind zunächst Geldvorsorge, und steuerliche Abschreibungen oder Abzugsregeln folgen eigenen Voraussetzungen. Unser Beispiel ist eine Liquiditätsrechnung.
Brauche ich trotz Vermietungsservice eine Reserve?
Ja. Ein Service ersetzt nicht die Finanzierung ruhiger Monate, größerer Arbeiten oder unerwarteter Ausgaben. Prüfen Sie zudem, welche Aufgaben sein Vertrag tatsächlich umfasst.
PASSEND ZU IHRER FRAGE
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenAmtliche Grundlagen und eigene Rechenmodelle zu Nutzung, Einnahmen, Kosten und Finanzierung.+
- BauNVO § 13a – Ferienwohnungen
- Service Baden-Württemberg – Nutzungsänderung einer baulichen Anlage
- BMF Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 30 II – Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung
- ImmoKWPLV §§ 1–4 – Kreditwürdigkeitsprüfung
Eigenes Jahresmodell: 60 Nächte zu 150 Euro, 80 Nächte zu 110 Euro und 40 Nächte zu 80 Euro ergeben 21.000 Euro Einnahmen. Variable Kosten: 20 Prozent. Feste Kosten: 4.600 Euro; Ausstattung: 1.200 Euro; Instandhaltung: 1.500 Euro. Kredit: 150.000 Euro bei 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung, somit 9.000 Euro Jahresrate. Verbleiben: 500 Euro. Zwei getrennte Alternativen: 14 Hauptsaisonnächte Eigennutzung ergeben 1.180 Euro Fehlbetrag; 30 weniger Nebensaisonnächte ergeben 1.420 Euro Fehlbetrag. Keine Nachfrageprognose, Steuerrechnung oder Wertentwicklung.
Redaktioneller Quellenabgleich: 22.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.