Darlehensbetrag
Das ist das Geld, das nach Eigenkapitaleinsatz und anderen Finanzierungsbausteinen geliehen wird.
DARLEHENSARTEN VERSTEHEN
Das Annuitätendarlehen.
Mit jeder Rate ein Stück weiter.
Eine regelmäßige Rate macht die Finanzierung übersichtlich. Entscheidend ist aber auch, wie viel sie Monat für Monat von Ihrer Schuld abbaut. Wir zeigen, wie das Darlehen arbeitet und welche Einstellungen zu Ihrem Alltag passen.
Von albfinanz
Ein Zuhause gestalten.
Schritt für Schritt abbezahlen.
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DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Die Rate bleibt gleich.
Ihre Zusammensetzung verändert sich.
- Zwei Bestandteile: Die Rate bezahlt Zinsen und verringert zugleich die Darlehensschuld.
- Ein wachsender Fortschritt: Bei gleichbleibender Rate und unverändertem Zins nimmt der Tilgungsanteil zu.
- Zwei Zeiträume: Zinsbindung und vollständige Rückzahlungsdauer sind nicht automatisch gleich lang.
01 · DAS GRUNDPRINZIP
Eine regelmäßige Zahlung.
Zwei Aufgaben.
Annuität bezeichnet eine gleichbleibende regelmäßige Zahlung. Im privaten Baukredit ist meist eine Monatsrate vereinbart. Bei unverändertem Sollzins und unveränderter Rate zahlen Sie damit sowohl den Preis für das geliehene Geld als auch einen Teil des Kredits zurück.
Die Zinsen werden auf die noch offene Schuld berechnet. Weil diese durch die Tilgung sinkt, beanspruchen die Zinsen nach und nach weniger von der Rate. Der frei werdende Anteil fließt zusätzlich in die Rückzahlung. Sie müssen dafür nicht jedes Jahr einen höheren Betrag überweisen.
Die oft genannte „anfängliche Tilgung“ beschreibt deshalb nur den Start. Zwei Prozent Anfangstilgung bedeuten nicht, dass in jedem folgenden Jahr exakt zwei Prozent der ursprünglichen Kreditsumme zurückgezahlt werden. Der Tilgungsplan zeigt den tatsächlichen Verlauf.
Sollzins
Er bestimmt den Zinsanteil auf die jeweils offene Schuld. Während der vereinbarten Bindung ist er fest.
Anfangstilgung
Sie bestimmt zusammen mit dem Sollzins die anfängliche Rate und damit das Tempo der Rückzahlung.
02 · EINE RATE IM ZEITVERLAUF
1.500 Euro im Monat.
Immer mehr davon wird Rückzahlung.
Für das Beispiel leihen wir 300.000 Euro zu angenommenen 4 Prozent Sollzins. Mit 2 Prozent Anfangstilgung ergibt sich eine Monatsrate von 1.500 Euro. Wir rechnen mit vollständiger Auszahlung zu Beginn, monatlicher Zahlung am Monatsende und unveränderten Bedingungen ohne Zusatzkosten oder Sonderzahlungen.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Dieselbe Rate – eine andere Aufteilung
| Zahlung | Zinsen | Tilgung | Rate |
|---|---|---|---|
| Monat 1 | 1.000,00 € | 500,00 € | 1.500,00 € |
| Monat 60 | 891,53 € | 608,47 € | 1.500,00 € |
| Monat 120 | 757,06 € | 742,94 € | 1.500,00 € |
Nach zehn Jahren wurden insgesamt 180.000 Euro überwiesen. Davon haben rund 73.625 Euro die Schuld verringert; rund 106.375 Euro waren Zinsen. Offen bleiben rund 226.375 Euro. Genau diese Trennung ist wichtig: Die Summe Ihrer Überweisungen ist nicht dieselbe Größe wie die getilgte Schuld.
Der Rückzahlungsweg funktioniert ohne separates Sparprodukt. Bei einem Tilgungsaussetzungsdarlehen ist das anders: Dort kann die Kreditschuld zunächst bestehen bleiben, während parallel Geld für die spätere Ablösung angespart wird. Solche Modelle müssen mit sämtlichen Zahlungen und dem Ablösevermögen verglichen werden.
03 · VOM MODELL ZU IHREM ALLTAG
Nicht nur eine Rate wählen.
Einen Rückzahlungsweg festlegen.
Beginnen Sie mit der Haushaltsrechnung: Welche Rate bleibt nach Lebenshaltung, laufenden Eigentümerkosten, Rücklagen und persönlichen Zielen dauerhaft tragbar? Erst danach werden Darlehensbetrag, Tilgung und Zinsbindung aufeinander abgestimmt.
Eine lange Zinsbindung hält den Zinssatz länger fest. Sie macht eine zu niedrige Rückzahlung aber nicht automatisch ausreichend. Umgekehrt hilft eine hohe Tilgung wenig, wenn sie nur mit einem ständig geleerten Notgroschen durchzuhalten ist. Lassen Sie sich daher neben der Rate immer auch die Restschuld zum Bindungsende zeigen.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Drei Entscheidungen, die zusammenpassen müssen
01Alltag sichern
Tragbare Monatsrate bestimmen. Eigentümerkosten und Reserve außerhalb der Rate berücksichtigen.
02Rückzahlung planen
Den gewünschten Endtermin und die Restschuld am Bindungsende gegenüberstellen.
03Flexibilität vereinbaren
Sondertilgungen und mögliche Tilgungssatzwechsel konkret im Angebot prüfen.
Erwartete Gehaltserhöhungen oder Boni sollten nicht stillschweigend zur Voraussetzung jeder Monatsrate werden. Ist zusätzliches Geld tatsächlich verfügbar, kann ein vertragliches Sondertilgungsrecht helfen. Für eine geplante Elternzeit oder einen früheren Ruhestand braucht es dagegen eine Finanzierung, die auch im jeweiligen Zeitraum trägt.
04 · DEN NÄCHSTEN SCHRITT KENNEN
Die Zinsvereinbarung endet.
Die Schuld häufig noch nicht.
Bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld, wird für deren weitere Finanzierung eine Lösung benötigt. Die bisherige Bank kann eine Verlängerung anbieten; ein Wechsel zu einem anderen Finanzierungspartner kann ebenfalls infrage kommen. Maßgeblich sind dann die Restschuld, Ihr aktuelles Budget und die neuen Konditionen.
Ist bereits im Vertrag eine vollständige Rückzahlung bis zum Ende der Zinsbindung vorgesehen, sprechen wir von einem Volltilgerdarlehen. Auch dieses kann als Annuitätendarlehen aufgebaut sein. „Annuität“ beschreibt die Zahlungsform, „Volltilger“ das vollständige Rückzahlungsziel.
Eine Grundschuld ist wiederum etwas anderes: Sie dient der Bank als Sicherheit an der Immobilie. Ob Ihr Kredit eine gleichbleibende Rate hat, ergibt sich aus dem Darlehensvertrag. Für einen sauberen Vergleich sollten Zahlungsmodell, Sicherheiten und Zinsbindung nicht miteinander vermischt werden.
05 · IHR NÄCHSTER SCHRITT
Ihre feste Rate.
Mit einem klaren Ziel dahinter.
Mit diesen Angaben lässt sich ein Angebot sinnvoll abstimmen.
ALBFINANZ · PERSÖNLICH AN IHRER SEITE
Eine Rate, die zu heute passt.
Ein Plan, der weiterdenkt.
Wir verbinden Ihre Haushaltsrechnung mit Darlehensbetrag, Tilgung und Zinsbindung. Sie sehen nicht nur eine Anfangsrate, sondern auch den Verlauf der Restschuld und die nächsten Entscheidungstermine.
Bringen Sie Ihre Einnahmen, laufenden Ausgaben, Eigenmittel und ein vorhandenes Immobilienangebot mit. Wir vergleichen passende Annuitätenvarianten auf derselben Grundlage und erklären, welche Vertragsoptionen für Ihren Alltag tatsächlich nützlich sind.
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GUT ZU WISSEN
Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Bleibt die Monatsrate für immer gleich?
Nur solange die dafür vereinbarten Bedingungen gelten. Nach dem Ende einer Zinsbindung oder einer vertraglichen Änderung kann sich die Rate verändern.
Sind Annuitätendarlehen und Volltilger Gegensätze?
Nein. Ein Volltilger kann ein Annuitätendarlehen sein. Bei ihm ist zusätzlich vorgesehen, dass die Schuld bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird.
Warum wird die Tilgung im Laufe der Zeit größer?
Die Zinsen werden auf eine sinkende Schuld berechnet. Bleibt die Gesamtzahlung gleich, steht deshalb ein größerer Anteil für die Rückzahlung zur Verfügung.
PASSEND ZU IHRER FRAGE
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenZahlungsprinzip, Tilgungsplan und unsere Rechnung zur Entwicklung einer Monatsrate.+
- Verbraucherzentrale: Rückzahlungsmodelle einer Immobilienfinanzierung
- EGBGB Artikel 247 § 14: Inhalt des Tilgungsplans
- Europäische Union: Immobilienkredite und Kreditinformationen
Eigener Modellfall: 300.000 Euro, 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, 1.500 Euro nachschüssig pro Monat, Monatszins 4 Prozent / 12. Ohne Gebühren, Sonderzahlungen oder Änderungen. Restschuld nach 120 Zahlungen 226.375,097637 Euro. Beträge in der Darstellung gerundet; keine aktuellen Bankkonditionen.
Redaktioneller Quellenabgleich: 22.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.