Den Bauträgervertrag prüfen.
Damit Sie wissen, was Ihr neues Zuhause umfasst.

Ein Bauträger verkauft Ihnen ein Grundstück mit einem zu errichtenden oder umzubauenden Gebäude, eine entsprechende Wohnung oder ein vergleichbares Vorhaben. Er verpflichtet sich zugleich, das Eigentum beziehungsweise ein Erbbaurecht zu übertragen. Die gesetzliche Definition steht in § 650u BGB. Bauen Sie dagegen mit einer Firma auf Ihrem eigenen Grundstück, liegt regelmäßig ein anderes Vertragsmodell vor.

Der praktische Vorteil: Sie müssen das Grundstück und die ausführenden Bauunternehmen meist nicht selbst zusammenstellen. Der Bauträger organisiert die vereinbarte Herstellung. Ihre wichtigste Aufgabe ist deshalb, das angebotene Ergebnis präzise festzuhalten und dessen Umsetzung prüfen zu lassen. Ein zentraler Vertragspartner bedeutet nicht automatisch, dass jedes Detail Ihres Einzugs enthalten ist.

Die Vereinbarung wird notariell beurkundet. Bei den erfassten Verbraucherverträgen soll Ihnen der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vorher durch das zuständige Notariat zur Verfügung stehen. Nutzen Sie diese Vorbereitungszeit: Sammeln Sie offene Fragen und lassen Sie Änderungen vor dem Termin abstimmen. Die Zweiwochenregel ist kein kostenloses Rücktrittsrecht nach der Unterschrift.

Das Notariat erläutert die rechtliche Tragweite und gestaltet die Abwicklung. Es beurteilt damit nicht automatisch die Bauqualität, die Angemessenheit des Kaufpreises oder Ihre langfristige finanzielle Belastung. Dafür brauchen Sie die jeweils passende Prüfung.

Ein Paar plant den Kauf eines Neubaus für 480.000 Euro. Beim Lesen der Anlagen stellt es fest: Die gewünschte Bodenausstattung kostet 9.000 Euro zusätzlich, eine andere Elektroausstattung 4.000 Euro. Für Küche und weitere selbst zu beauftragende Arbeiten sind zusammen 18.000 Euro vorgesehen. Diese Beträge sind eigene Beispielannahmen, keine üblichen Marktpreise.

Der Vertragspreis ist damit nur der erste Budgetbaustein. In unserem Beispiel kommen 31.000 Euro hinzu. Dazu müssen Kaufnebenkosten, Bauzeitkosten und eine passende Reserve separat eingeplant werden. Wer nur die 480.000 Euro finanziert, hat diese Aufgaben noch nicht bezahlt.

Verfügbar sind im Beispiel 110.000 Euro Eigenmittel. Davon möchte das Paar 20.000 Euro als Reserve behalten. Für das Vorhaben sind somit 90.000 Euro einsetzbar. Der bisher betrachtete Kreditbedarf beträgt 421.000 Euro zuzüglich der noch fehlenden Kostenpositionen. Die Reserve wird dabei nicht ein zweites Mal als Finanzierungsmittel gerechnet.

Bei angenommenen 4 Prozent Sollzins und anfänglich 2 Prozent Tilgung würden die zusätzlichen 31.000 Euro die anfängliche Monatsrate um 155 Euro erhöhen. Das ist eine Modellrechnung für ein Annuitätendarlehen, kein Konditionsangebot. Sie macht sichtbar, weshalb kleine Einzelwünsche zusammen eine spürbare Auswirkung haben können.

Fordern Sie vor jeder Sonderwunschfreigabe einen Gesamtpreis einschließlich notwendiger Folgeleistungen an. Eine versetzte Wand kann beispielsweise weitere Planung, Leitungsänderungen oder Bodenarbeiten auslösen. Halten Sie auch fest, ob sich dadurch ein vereinbarter Termin ändert. Erst danach entscheiden Sie, ob der Wunsch in das Budget passt.

Bereiten Sie eine Liste mit drei Spalten vor: offene Frage, zuständige Person und schriftlich geklärtes Ergebnis. Ein technischer Punkt geht an die Bauprüfung, eine Vertragsklausel an das Notariat oder die Rechtsberatung, die Finanzierungslücke an Ihren Finanzierungspartner. So wird aus einer Sammlung von Bedenken eine bearbeitbare Vorbereitung.

Vor dem Termin prüfen Sie, ob die beantworteten Fragen tatsächlich in den vorgesehenen Dokumenten berücksichtigt sind. Stimmen der letzte Preis, die Anlagen und die Finanzierung noch überein? Ist eine neue Fassung eingetroffen, vergleichen Sie gezielt die Änderungen. Lassen Sie sich durch einen knappen Termin nicht dazu bringen, eine unbekannte Ergänzung einfach abzunicken.

Nehmen Sie den endgültigen Kostenstand und den Zahlungsplan auch in Ihr Finanzierungsgespräch mit. Eine frühe allgemeine Finanzierungsbestätigung ersetzt nicht die abschließende Prüfung des konkreten Objekts und der Darlehensbedingungen. Das Ziel ist eine Unterschrift, bei der Vertrag, Leistung und Finanzierung dieselbe Grundlage haben.