Mit einem Generalunternehmer bauen.
Ein Vertragspartner. Ein klarer Aufgabenplan.

Ein Generalunternehmer, kurz GU, übernimmt ein vertraglich vereinbartes Baupaket und führt einen Teil selbst aus. Weitere Arbeiten vergibt er an Nachunternehmen. Ein Generalübernehmer, kurz GÜ, vergibt die Bauausführung vollständig an andere Firmen. Für Sie ist in beiden Fällen grundsätzlich der beauftragte GU oder GÜ Vertragspartner für die von ihm geschuldeten Leistungen.

Wenn ein vom GU beauftragter Betrieb einen Fehler macht, wenden Sie sich für die vertragliche Klärung an Ihren GU. Für separat von Ihnen beauftragte Arbeiten haben Sie dagegen eigene Vertragspartner. Genau diese Grenze sollte auf einem Aufgabenblatt sichtbar sein.

Das Modell unterscheidet sich vom Bauträgerkauf: Beim GU bauen Sie typischerweise auf eigenem Grundstück. Grundstücksübertragung und Bauleistung werden nicht automatisch als gemeinsamer Bauträgervertrag organisiert. Ob die Planung im GU-Angebot enthalten ist und in welchem Umfang, muss ausdrücklich geklärt werden. Den Bauträgervertrag einordnen →

Gehen Sie das Vorhaben vom Grundstück bis zum Einzug durch. Für jede Aufgabe notieren Sie: im GU-Vertrag enthalten, separat vergeben oder von Ihnen zu erledigen. Besonders wichtig sind Baugrund, Erdarbeiten, Entsorgung, Bodenplatte beziehungsweise Keller, Hausanschlüsse, Baustrom und Bauwasser, Genehmigungsunterlagen, Außenanlagen und die genaue Ausbaustufe.

Ein Beispiel: Die Bodenplatte wird separat beauftragt, das Haus kommt vom GU. Dann müssen Maße, Höhen, Durchführungen und Abdichtung zwischen beiden Unternehmen abgestimmt werden. Schreiben Sie auf, wer die Angaben liefert, wer sie prüft und wer den Untergrund für den nächsten Arbeitsschritt freigibt. „Die Firmen sprechen miteinander“ ist als alleinige Planung zu ungenau.

Auch Eigenleistungen brauchen einen Platz im Bauablauf. Wenn Sie selbst streichen oder Böden verlegen, klären Sie Zugang, Beginn, benötigten Trocknungszustand, Material, mögliche Behinderungen und die Übergabe des Bereichs. Ihr persönliches Zeitbudget zählt genauso wie die rechnerische Ersparnis.

Eine von Ihnen beauftragte unabhängige Baukontrolle verfolgt eine andere Aufgabe als die interne Organisation des GU. Vereinbaren Sie sinnvolle Prüfzeitpunkte, etwa bevor später nicht mehr zugängliche Arbeiten verdeckt werden. Der beauftragte Umfang und die Möglichkeit zur Baustellenbesichtigung gehören früh geklärt.

Bei einem Vertrag mit einem Unternehmer über die Errichtung eines neuen Gebäudes für einen Verbraucher können die Vorschriften zum Verbraucherbauvertrag greifen. Die Einordnung richtet sich nach dem tatsächlichen Vertrag, nicht allein nach der Bezeichnung „GU“. Eine einzelne separat vergebene Bauleistung ist nicht automatisch ein Verbraucherbauvertrag.

Zu den dort geregelten Punkten gehören die Baubeschreibung und verbindliche Angaben zur Fertigstellung oder Bauzeit. Bei einschlägigen Abschlagszahlungen begrenzt § 650m BGB deren Gesamtbetrag grundsätzlich auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der dort erfassten Nachträge. Zusätzlich ist die gesetzlich vorgesehene Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu beachten. Lassen Sie diese Regeln im konkreten Zahlungsplan prüfen.

Eine vertragliche Rate und die Kreditauszahlung sind getrennte Vorgänge. Ihre Bank kann beispielsweise Rechnungen, Baufortschrittsnachweise oder den vorherigen Eigenmitteleinsatz verlangen. Stimmen Sie diese Anforderungen vor der ersten Zahlung ab; eine hohe Vorauszahlung sollte nicht allein mit dem baldigen Baustart begründet werden.

Spätere Änderungswünsche sollten Sie vor Ausführung mit Preis, Leistungsumfang und Terminfolge festhalten. Lassen Sie Ihre Vertragsrechte prüfen, bevor Sie bei einem Konflikt Zahlungen stoppen oder kündigen. Ein verärgerter Anruf beendet keinen komplexen Bauvertrag geordnet. Für den normalen Projektalltag hilft schon ein klarer Ablauf: Wunsch beschreiben, Angebot prüfen, Finanzierung abgleichen, Änderung freigeben.

Verlassen Sie sich auch bei einem bestehenden gesetzlichen Widerrufsrecht nicht darauf, fehlende Grundstücks- oder Finanzierungsfragen erst nach Vertragsschluss zu lösen. Nehmen Sie einen Vertragsentwurf früh genug mit in die Prüfung. So können Sie noch entscheiden, bevor Verpflichtungen entstehen.