Grundbuch und Grundschuld verstehen.
Damit Eigentum und Finanzierung zusammenpassen.

Der Grundbuchauszug beschreibt das Grundstück und eingetragene Rechtsverhältnisse. Für einen Kauf sind neben dem Eigentum insbesondere bestehende Rechte und Belastungen wichtig. Der kurze Eintragungstext kann auf weitere Urkunden verweisen. Erst diese erklären den Inhalt manchmal ausreichend genau.

Der Darlehensvertrag regelt den Kredit: Betrag, Verzinsung, Rückzahlung und weitere Bedingungen. Die Grundschuld ist dagegen eine Sicherheit an der Immobilie. Mit der Sicherungsvereinbarung wird der Zusammenhang zwischen der Sicherheit und den gesicherten Forderungen festgelegt.

Die Grundschuldhöhe zeigt nicht, wie viel der Eigentümer aktuell noch schuldet. Ein Kredit kann bereits teilweise oder vollständig zurückgezahlt sein, während die Eintragung unverändert besteht. Umgekehrt können neben der Grundschuld weitere Verpflichtungen oder Sicherheiten relevant sein.

Grundbucheinsicht setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Klären Sie als Kaufinteressent den rechtmäßigen Zugang und die benötigten Unterlagen mit Verkäufer, Makler oder Notariat. Ein veralteter Auszug oder ein einzelner Ausschnitt reicht für die abschließende Prüfung nicht unbedingt aus.

Wo steht was im Grundbuch?

Eine Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung. Eigentümer werden Sie erst mit der entsprechenden Eintragung in Abteilung I. Der genaue Inhalt eines Rechts ergibt sich häufig erst aus der zugehörigen Urkunde.

Wenn mehrere Rechte an einer Immobilie bestehen, bestimmt ihre Rangordnung mit, wie sie im Verwertungsfall berücksichtigt werden. Für die finanzierende Bank ist deshalb nicht nur die Grundschuldhöhe wichtig, sondern auch, welche anderen Rechte davor stehen.

Vereinfacht gilt: In derselben Abteilung kommt es grundsätzlich auf die Reihenfolge der Eintragungen an, zwischen verschiedenen Abteilungen auf deren Datum. Eingetragene abweichende Rangbestimmungen können die Ordnung verändern. Lassen Sie die tatsächliche Ranglage daher anhand aller betroffenen Eintragungen prüfen.

Nicht jedes Recht ist eine bloße Geldforderung. Ein bestehenbleibendes Wohnrecht kann beispielsweise die Verwertbarkeit und Nutzung beeinflussen. Es lässt sich nicht einfach wie ein kleiner zusätzlicher Kreditbetrag behandeln. Solche Konstellationen sollten vor der Finanzierungsentscheidung bekannt sein.

Das kann zusammenpassen. Der Sollzins im Darlehensvertrag bestimmt den laufenden Kreditpreis. Ein höherer Zinssatz in der Grundschuldurkunde erweitert dagegen den Sicherungsrahmen. Er wird nicht einfach zusätzlich als jährlicher Kreditzins abgebucht.

Im eigenen Beispiel beträgt das Darlehen 300.000 Euro bei vier Prozent Sollzins. Daraus entstehen zu Beginn 12.000 Euro Zinsen im Jahr beziehungsweise rechnerisch 1.000 Euro im ersten Monat. Wenn daneben eine Grundschuld über 300.000 Euro mit 15 Prozent Grundschuldzinsen eingetragen wird, sind das nicht zusätzlich 45.000 Euro laufende Zinsen an die Bank.

Wichtiger als ein isolierter Blick auf die hohe Prozentzahl ist deshalb der Sicherungszweck: Dient das Haus nur als Sicherheit für diesen einen Kredit oder auch für andere Verbindlichkeiten gegenüber der Bank? Das ist besonders bedeutsam, wenn Eigentümer und Kreditnehmer nicht dieselbe Person sind.

Lassen Sie außerdem eine persönliche Haftungsübernahme und eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung erläutern. Sie können der Bank die Durchsetzung erleichtern und betreffen mehr als nur den Zinssatz. Markieren Sie im Entwurf die gesicherten Forderungen, den Haftungsumfang und die Bedingungen für die spätere Rückgewähr. Das sind konkrete Fragen für das Notariat und die Bank.