Wohnung 1
850 Euro Kaltmiete monatlich.
Vertrag und tatsächlichen Eingang abgleichen.
IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE
Mehrfamilienhaus
finanzieren.
Mehrere Wohnungen. Eine gemeinsame Rechnung.
Die Gesamtmiete im Exposé ist ein Anfang. Für eine belastbare Kaufentscheidung brauchen Sie die einzelnen Mietverträge, tatsächliche Eingänge und den Zustand des gesamten Gebäudes. Dann zeigt sich, ob die Einnahmen Kredit, laufende Kosten und anstehende Arbeiten tragen.
Von albfinanz
Ein Haus. Mehrere Haushalte.
Verantwortung mit Plan.
Verantwortung mit Plan.
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Die Mieten fließen einzeln.
Die großen Gebäudekosten treffen Sie gemeinsam.
- Verträge übernehmen: Ein Kauf beendet bestehende Wohnraummietverhältnisse nicht. Lesen Sie alle Verträge und Nachträge vor der Entscheidung.
- Kaltmiete ist der Ausgangspunkt: Betriebskostenvorauszahlungen und Kautionen sind kein frei verfügbarer zusätzlicher Ertrag.
- Arbeiten separat planen: Ein bereits erkennbarer Dachbedarf braucht eine konkrete Finanzierung. Eine allgemeine Rücklagenquote ersetzt sie nicht.
01 · JEDE WOHNUNG MIT BELEGEN PRÜFEN
Eine Gesamtzahl reicht nicht.
Beginnen Sie bei jeder einzelnen Wohnung.
Stellen Sie eine Mieterliste auf und gleichen Sie jede Zeile mit Vertrag, Nachträgen und tatsächlichen Zahlungseingängen ab. Erfassen Sie Wohnfläche, vereinbarte Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Vertragsbeginn, mögliche Staffeln oder Indexklauseln, Rückstände und bekannte Streitigkeiten. Stimmen Nutzung und genehmigte Pläne mit dem vermieteten Bestand überein?
Eine im Exposé genannte „Sollmiete nach Anpassung“ ist nicht dasselbe wie die heute geschuldete Miete. Ein Eigentümerwechsel erlaubt keine beliebige Neufestsetzung. Mieterhöhungen haben gesetzliche und vertragliche Voraussetzungen; mögliche spätere Änderungen gehören mit Zeitpunkt und Begründung separat in den Plan.
Übernehmen Sie eine vermietete Immobilie, treten Sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen in bestehende Mietrechte und -pflichten ein. Deshalb sind auch Sondervereinbarungen und zugesagte Arbeiten relevant. Bei offenen mietrechtlichen Fragen sollte die Fachprüfung vor der Kaufbindung erfolgen.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Vier Wohnungen – vier überprüfbare Einnahmen
Wohnung 2
900 Euro Kaltmiete monatlich.
Nachträge und besondere Vereinbarungen lesen.
Wohnung 3
950 Euro Kaltmiete monatlich.
Rückstände und offene Streitfragen erfassen.
Wohnung 4
1.000 Euro Kaltmiete monatlich.
Kaution und Betriebskostenunterlagen prüfen.
02 · EINNAHMEN VON DURCHLAUFENDEM GELD TRENNEN
Nicht jede Zahlung der Mieter
ist Geld für Ihre Kreditrate.
Betriebskostenvorauszahlungen dienen der späteren Abrechnung der entsprechenden Kosten. Sie dürfen nicht wie zusätzliche Kaltmiete in einen Überschuss einfließen. Prüfen Sie die bisherigen Abrechnungen und die mietvertragliche Umlage, statt jede Rechnung des Hauses pauschal an die Mieter weiterzurechnen.
Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dafür braucht es ein Eigentümerbudget. Hinzu kommen nicht gedeckte Kosten, mögliche Leerstandszeiten und die Organisation von Reparaturen oder Mieterwechseln.
Kautionen begründen Sicherungs- und Rückzahlungspflichten. Sie sind kein frei verfügbares Eigenkapital für den Kauf. Lassen Sie Höhe, Form, Nachweise und Übergabe der Sicherheiten sauber dokumentieren. Auch bei der Übernahme offener Abrechnungszeiträume müssen Zuständigkeiten klar sein.
03 · KONKRETE INVESTITIONEN FRÜH SICHTBAR MACHEN
Vier Mieten helfen.
Ein Dach bleibt trotzdem eine große Rechnung.
Lassen Sie den technischen Zustand unabhängig beurteilen. Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Gemeinschaftsflächen dienen mehreren Wohnungen. Lesen Sie Reparaturhistorie, Wartungen und Energieunterlagen zusammen mit der Besichtigung. Ein gepflegtes Treppenhaus beantwortet die Frage nach dem Zustand der Leitungen nicht.
Trennen Sie drei Töpfe: sofort notwendige Arbeiten, konkret absehbare Investitionen und eine allgemeine Reserve für künftige Instandhaltung. Wenn ein Dachprojekt bereits mit 30.000 Euro angesetzt wird, muss dieser Bedarf im Erwerbs- und Finanzierungsplan stehen. Er verschwindet nicht dadurch, dass Sie zusätzlich 4.800 Euro allgemeine Jahresreserve bilden.
Prüfen Sie bei geplanten Maßnahmen außerdem bewohnte Wohnungen, Zugang, Bauzeit und mögliche Auswirkungen auf Einnahmen. Für eine energetische Verbesserung oder einen Umbau braucht es einen passenden technischen Plan. Ein unbewiesenes späteres Mietplus sollte die heutige Finanzierung nicht tragen müssen.
04 · BIS ZUM VERBLEIBENDEN GELD RECHNEN
44.400 Euro Kaltmiete.
Im Basisjahr bleiben 4.200 Euro.
Unser eigenes Vier-Wohnungen-Modell setzt einen Kredit über 550.000 Euro mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung an: 2.750 Euro Monatsrate. Alle Wohnungen zahlen im Basisjahr vollständig. Erwerbsnebenkosten und das bekannte Dachprojekt sind separat vor dem Kauf finanziert. Die Rechnung zeigt laufende Liquidität vor Steuern und ohne Wertentwicklung.
| Position im Jahr | Betrag |
|---|---|
| Kaltmieten | 44.400 € |
| Allgemeine Instandhaltungsreserve | −4.800 € |
| Verwaltung und nicht gedeckte Kosten | −2.400 € |
| Kreditraten | −33.000 € |
| Verbleibende Liquidität | 4.200 € |
Das sind 350 Euro durchschnittlich im Monat. Jetzt prüfen wir einen einzelnen Mieterwechsel: Die größte Wohnung steht vier Monate leer. Dadurch fehlen 4.000 Euro Kaltmiete. Zusätzlich nehmen wir 2.500 Euro für Renovierung und Wechselkosten an. Weitere Änderungen bleiben in dieser begrenzten Variante ausgeklammert.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Ein Mieterwechsel verändert die Jahresrechnung
Basisjahr4.200 €Überschuss nach den angesetzten Kosten, Rücklagen und Kreditraten.
Ausfall und Wechsel6.500 €4.000 Euro fehlende Kaltmiete plus 2.500 Euro zusätzliche Kosten.
Jahr mit Mieterwechsel−2.300 €Diesen Fehlbetrag muss die verfügbare Liquidität decken können.
Vier Wohnungen verteilen Einnahmen auf mehrere Mietverhältnisse. Trotzdem kann ein einzelner Wechsel den Jahrespuffer aufbrauchen. Prüfen Sie neben diesem Szenario, welche weiteren Belastungen zu Ihrem Objekt passen: auslaufende günstige Finanzierung, größere Reparaturen oder länger andauernde Rückstände.
05 · OBJEKT UND HAUSHALT GEHÖREN ZUSAMMEN
Eine gute Finanzierung
braucht belastbare Mieten und einen tragbaren Plan.
Die Bank prüft das Gebäude, die nachhaltigen Erträge, Ihre wirtschaftliche Situation und die gewünschte Finanzierung. Marktwert, Beleihungswert und möglicher Kreditbetrag sind unterschiedliche Größen. Aus einer hohen Exposé-Miete lässt sich weder eine pauschale Beleihung noch eine Kreditzusage ableiten.
Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen müssen erwartete Mieteinnahmen wahrscheinlich und nachhaltig sein. Bei der Beleihungsbewertung nach dem Pfandbriefrecht zählen unter anderem rechtlich zulässige, nachhaltige Erträge und Bewirtschaftungskosten. Daraus folgt keine einheitliche Anerkennungsquote für jede Bank und jedes Objekt.
Bereiten Sie deshalb Mieterliste, Verträge, Zahlungseingänge, Grundbuch, Flächen, genehmigte Nutzung, Energieunterlagen, Zustandsbericht und geplante Investitionen gemeinsam vor. Dazu kommen Ihr privater Haushalt, bestehende Kredite und verfügbares Eigenkapital. Bei Mischobjekten, Gesellschaftskäufen oder gewerblichen Investorenmodellen ist der Finanzierungsrahmen gesondert zu klären.
06 · VON DEN UNTERLAGEN IN DEN LAUFENDEN BETRIEB
Mit der Unterschrift
ist die Organisation noch nicht erledigt.
Stimmen Sie mit dem Notariat ab, wann Besitz, Nutzen und Lasten wirtschaftlich übergehen. Davon zu unterscheiden ist der gesetzliche Eintritt in die Vermieterstellung. Für die Übergabe braucht es eine klare Zuordnung von Mietzahlungen, Kautionen, Unterlagen, offenen Forderungen und Betriebskostenabrechnungen.
Legen Sie auch fest, wer die Verwaltung übernimmt und wie Mieter künftig Reparaturen melden. Schlüssel, Zählerstände, Wartungsverträge, Versicherungsunterlagen und laufende Aufträge gehören in ein geordnetes Übergabeprotokoll. Ein unvollständiger Übergang verursacht Aufwand, der in keiner Exposé-Rendite auftaucht.
Das Ergebnis Ihrer Vorbereitung ist eine nachvollziehbare Objektakte: Welche Einnahmen bestehen, welche Aufgaben warten, welche Kosten sind finanziert und welcher Puffer bleibt? So lässt sich der Kauf mit konkreten Angeboten vergleichen und anschließend betreiben.
07 · IHR NÄCHSTER SCHRITT
Ihr Mehrfamilienhaus-Check.
Eine vollständige Objektakte statt einer Gesamtmiete.
Mit diesen Antworten wird aus einem interessanten Objekt eine prüfbare Entscheidung.
ALBFINANZ · PERSÖNLICH AN IHRER SEITE
Wir verbinden Ihre Mieterliste
mit einem tragbaren Finanzierungsplan.
Wir strukturieren die Einnahmen, Eigentümerkosten und geplanten Investitionen gemeinsam mit Ihrem privaten Haushalt. So wird sichtbar, welche Kreditbelastung das Objekt voraussichtlich trägt und welche Liquidität außerhalb des Hauses erforderlich bleibt.
Mit dieser Grundlage prüfen wir passende Banken und Finanzierungsvarianten. Wir klären den Unterlagenbedarf und stimmen Finanzierung, Eigenmitteleinsatz und Auszahlung auf den Kaufablauf ab. Sie erhalten eine nachvollziehbare Entscheidungsvorlage; technische, mietrechtliche und steuerliche Spezialfragen werden gezielt mit den zuständigen Fachleuten geklärt.
Kostenlos & unverbindlich. Persönlich in Reutlingen und digital in ganz Deutschland.
DAS SAGEN UNSERE KUNDEN
Gute Beratung.
Aus erster Hand erzählt.
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GUT ZU WISSEN
Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Darf ich nach dem Kauf alle Mieten neu festlegen?
Nein. Bestehende Wohnraummietverhältnisse werden durch den Kauf nicht frei neu verhandelbar. Erhöhungen müssen zu Vertrag und gesetzlichen Voraussetzungen passen.
Kann ich die Mietkautionen für die Kaufnebenkosten einsetzen?
Kautionen sind kein freies Käuferkapital. Es bestehen Sicherungs- und Rückzahlungspflichten; Unterlagen und Übergabe müssen entsprechend geordnet sein.
Warum zählt Tilgung in der Rechnung als Auszahlung?
Unsere Rechnung betrachtet verfügbares Geld. Die Tilgung fließt an die Bank und senkt Ihre Schuld. Sie ist deshalb ein Geldabfluss, auch wenn sie nicht wie Zinsen als laufender steuerlicher Aufwand behandelt wird.
PASSEND ZU IHRER FRAGE
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenAmtliche Grundlagen und eigene Rechenmodelle zu Nutzung, Einnahmen, Kosten und Finanzierung.+
- BGB § 566 – Kauf bricht nicht Miete
- Betriebskostenverordnung § 1
- BelWertV § 1 – Anwendungsbereich
- BelWertV § 10 – Rohertrag
- BelWertV § 11 – Bewirtschaftungskosten
- ImmoKWPLV §§ 1–4 – Kreditwürdigkeitsprüfung
- BGB § 566a – Mietsicherheit
- BGB § 558 – Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eigenes Modell mit vier Monatsmieten: 850, 900, 950 und 1.000 Euro, zusammen 3.700 Euro beziehungsweise 44.400 Euro jährlich. Jahresreserve: 4.800 Euro; Verwaltung und nicht gedeckte Kosten: 2.400 Euro. Kredit: 550.000 Euro bei 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung, somit 33.000 Euro Jahresrate. Verbleiben: 4.200 Euro. Vier Monate Ausfall der 1.000-Euro-Miete und 2.500 Euro Wechselkosten führen zu 2.300 Euro Fehlbetrag. Kein doppelter Ausfallabzug. Bekanntes Dachprojekt und Erwerbsnebenkosten sind separat finanziert. Liquidität vor Steuern, ohne Wertveränderung.
Redaktioneller Quellenabgleich: 22.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.