Was gehört zu Ihrer Eigentumswohnung?
Gezeigte Räume und gekaufte Rechte müssen zusammenpassen.

Zum Wohnungseigentum gehören das Sondereigentum und ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch sind nicht einfach Sondereigentum – auch wenn sie räumlich innerhalb einer Wohnung liegen. Das ist etwa vor einem Eingriff in tragende Bauteile wesentlich.

Gemeinschaftseigentum hat praktische Folgen: Wer über eine Maßnahme entscheidet, wer Arbeiten beauftragt und wie Kosten verteilt werden, muss anhand der geltenden Regeln geklärt werden. „Es liegt in meiner Wohnung“ reicht als Begründung für einen eigenmächtigen Umbau nicht aus.

Bei Außenflächen und Stellplätzen ist die konkrete Rechteart zu prüfen. Sondereigentum kann unter gesetzlichen Voraussetzungen auch dort bestehen. Häufig gibt es stattdessen ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichem Eigentum. Es gewährt eine bestimmte ausschließliche Nutzung, macht die Fläche aber nicht automatisch zu eigenem Sondereigentum und erlaubt nicht jede bauliche Veränderung.

Lassen Sie sich die Abweichung zunächst mit den vollständigen Unterlagen erklären. Die Verwaltung kann relevante Gemeinschaftsdokumente liefern; die rechtliche Zuordnung und eine erforderliche Vertragsgestaltung sind mit dem Notariat zu klären. Eine mündliche Einigung unter Nachbarn ist nicht automatisch eine wirksame Änderung des Eigentums.

Geht es dagegen um zulässige Raumnutzung oder einen geplanten Umbau, werden baurechtliche Unterlagen und gegebenenfalls eine Prüfung durch Bauamt oder geeignete Planer benötigt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keine unzulässige Nutzung.

Die Bank sollte den tatsächlich geklärten Kaufgegenstand erhalten. Wenn Stellplatz, Nebenraum oder Nutzbarkeit anders ausfallen als ursprünglich angenommen, kann sich die Grundlage der Bewertung und Finanzierung ändern. Eine bloße ungeprüfte Verkäuferbestätigung beseitigt diese Frage nicht.