Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Erst den gesamten Bedarf kennen. Dann entscheiden.
Ein passendes Einkommen, aber noch wenig Ersparnisse: Das ist eine andere Ausgangslage als eine Finanzierung mit größerem Eigenkapitalpolster. Entscheidend ist, welche Kosten der Kredit abdecken müsste und wie viel Spielraum danach jeden Monat bleibt.
Mit einem Plan, der auch im Alltag trägt.
Kaufpreis ist nicht Gesamtbedarf.
Reserve gehört trotzdem dazu.
- 100 Prozent richtig lesen: Häufig ist damit nur der Kaufpreis gemeint.
- Gesamtbelastung prüfen: Mehr Kredit und mögliche andere Konditionen wirken zusammen.
- Alternativen rechnen: Ein kleineres Vorhaben oder mehr Ansparzeit kann entscheidend sein.
Das Haus bezahlen.
Und die Kosten daneben.
Bei einer Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises werden die Erwerbsnebenkosten häufig aus eigenen Mitteln bezahlt. Dazu gehören je nach Kauf unter anderem Grunderwerbsteuer, Notariat, Grundbuch und vereinbarte Maklerkosten. Wer diese Mittel nicht hat, benötigt eine weitergehende Finanzierung.
Die Bezeichnung 110-Prozent-Finanzierung ist eine gebräuchliche Größenordnung. Sie sagt nicht, dass jeder Kauf genau zehn Prozent Nebenkosten hat oder dass jeder Kreditgeber diesen Bedarf übernimmt. Modernisierung, Umzug und Reserve kommen gegebenenfalls noch hinzu.
Ein Kaufpreis – zwei unterschiedliche Kreditbedarfe
| Modell bei 350.000 € Kaufpreis | Darlehen | Zusätzlich selbst zu decken |
|---|---|---|
| Nur der Kaufpreis wird finanziert | 350.000 € | 35.000 € angenommene Nebenkosten plus Reserve |
| Kaufpreis und Nebenkosten werden finanziert | 385.000 € | Private Reserve und weitere, nicht erfasste Kosten |
Ein zweiter Ratenkredit verwandelt fehlendes Eigenkapital nicht in Ersparnisse. Er bleibt eine zusätzliche Verpflichtung und gehört vollständig in die Kreditprüfung und Haushaltsrechnung.
35.000 Euro zusätzlicher Kredit.
175 Euro mehr pro Monat im Modell.
Zur isolierten Betrachtung verwenden beide Varianten denselben angenommenen Sollzins von vier Prozent und zwei Prozent anfängliche Tilgung. Damit ergibt sich für 350.000 Euro eine anfängliche Monatsrate von 1.750 Euro, für 385.000 Euro eine von 1.925 Euro.
Was allein der zusätzliche Kreditbetrag verändert
Im echten Angebot kann die umfassendere Finanzierung außerdem einen höheren Zinssatz haben. Dieser Effekt ist im isolierten Beispiel noch nicht enthalten. Deshalb werden erst konkrete Angebote mit ihrer jeweiligen Gesamtbelastung verglichen.
Zu der Kreditrate kommen laufende Eigentümerkosten und Rücklagen. Entscheidend ist, ob nach diesen Zahlungen ein belastbarer Haushaltsüberschuss bleibt. Eine kleine Reparatur sollte nicht sofort einen weiteren Kredit nötig machen.
Ein gutes Einkommen hilft.
Es ersetzt keinen vollständigen Plan.
Die Bank prüft unter anderem Einkommen, Verpflichtungen, absehbare Veränderungen und das konkrete Objekt. Ein höherer Finanzierungsanteil lässt weniger Spielraum zwischen Kredit und Immobilienwert. Das kann die Auswahl an Angeboten und die Konditionen beeinflussen.
Betrachten Sie auch die Situation nach einem unerwarteten Verkauf: Der Verkaufserlös muss nicht ausreichen, um die dann offene Schuld und anfallende Kosten zu decken. Nebenkosten des ursprünglichen Kaufs werden durch den Verkauf nicht automatisch zurückgewonnen.
Planen Sie die nächste Lebensphase mit ein. Eine vorübergehend sehr hohe Rate kann zur heutigen Beschäftigung passen und während Elternzeit, Teilzeit oder Ruhestand dennoch zu eng werden. Eine niedrigere Tilgung vermindert zunächst die Rate, lässt die Schuld aber länger bestehen.
Nicht nur kaufen oder verzichten.
Das Vorhaben gezielt verändern.
Eine kleinere Immobilie oder ein anderes Suchgebiet kann den Kreditbedarf senken. Eine zusätzliche Ansparphase schafft Mittel für Nebenkosten und Reserve. Bei einer Schenkung aus der Familie werden Herkunft, Verfügbarkeit und gegebenenfalls steuerliche Fragen sauber geklärt. Ein Familiendarlehen ist dagegen weiter eine Schuld.
Zusätzliche Sicherheiten können ein Angebot verändern, schaffen aber kein frei verfügbares Geld. Wenn Angehörige ihr Eigentum einbeziehen, tragen sie ein reales Risiko. Umfang, Freigabe und Folgen müssen vor einer Entscheidung klar sein.
Wir vergleichen diese Wege mit Ihrem gesamten Haushalts- und Kaufplan. Das Ziel ist ein nachvollziehbarer Rahmen: Was lässt sich heute tragen, welche Voraussetzungen fehlen und welche Änderung verbessert die Ausgangslage tatsächlich?
Vor der nächsten Besichtigung.
Den realen Rahmen kennen.
Mit diesen Punkten kommen Sie im Gespräch konkret weiter.
Wir prüfen Möglichkeiten
mit einem vollständigen Blick auf Ihre Finanzen.
Mit Einkommensunterlagen, bestehenden Verpflichtungen und einem konkreten Objekt oder Suchbudget prüfen wir den verfügbaren Finanzierungsspielraum. Kaufnebenkosten und Rücklagen bleiben dabei sichtbar.
Sie erhalten eine Einschätzung der darstellbaren Wege und der nötigen Voraussetzungen. Wenn Ansparen oder ein anderes Vorhaben sinnvoller ist, wird auch dieser Weg konkret und nachvollziehbar gerechnet.
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Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital immer ausgeschlossen?
Eine pauschale Aussage passt nicht. Entscheidend sind persönliche Tragbarkeit, Objekt, benötigter Umfang und konkrete Kreditgeber. Ein Anspruch auf Vollfinanzierung besteht nicht.
Sind bei 100 Prozent auch die Nebenkosten bezahlt?
Häufig bezeichnet die Angabe nur den Kaufpreis. Der tatsächliche Kreditumfang muss im Angebot ausdrücklich geklärt werden.
Zählt ein zusätzlich aufgenommener Privatkredit als Eigenkapital?
Er schafft zwar Geld, bleibt aber eine rückzahlbare Verpflichtung. Diese Belastung gehört in die vollständige Kreditprüfung.
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenGrundlagen zur Kreditprüfung, Besicherung und unsere eigenen Planungsbeispiele.+
- Verbraucherzentrale Hamburg: Immobilien ohne Eigenkapital
- Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung, insbesondere §§ 2–4
- § 505b BGB – Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung
Eigene Beispiele: 350.000 Euro Kaufpreis plus angenommene 35.000 Euro Erwerbsnebenkosten. Isolierter Ratenvergleich mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung: 1.750/1.925 Euro, Differenz 175 Euro. Andere Zinsen, Reserve, Modernisierung und weitere Kosten nicht in diesen Raten enthalten.
Redaktioneller Quellenabgleich: 22.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.