Finanzamt
Steuerpflichtigen Erwerb, Bundesland und Bescheid berücksichtigen. Die Steuerzahlung ist ein eigener Schritt im Kaufablauf.
TIPPS FÜR IHREN IMMOBILIENKAUF
Kaufnebenkosten richtig einplanen.
Der Kaufpreis ist nicht die ganze Rechnung.
Ein Haus für 400.000 Euro kostet Sie beim Erwerb mehr als 400.000 Euro. Wer Nebenkosten früh und getrennt erfasst, erkennt seinen tatsächlichen Kreditbedarf – und bewahrt Geld für die Zeit nach dem Einzug.
Von albfinanz
Vom Kaufpreis zum Gesamtbudget.
Mit Raum zum Ankommen.
Mit Raum zum Ankommen.
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Nebenkosten gehören dazu.
Ihre Reserve gehört Ihnen.
- Vier Kostenblöcke prüfen. Grunderwerbsteuer, Notariat, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden getrennt erfasst.
- Keine universelle Prozentpauschale. Bundesland, Vereinbarungen und notwendige Vorgänge bestimmen die tatsächlichen Kosten.
- Die Zahlungszeitpunkte mitplanen. Steuerbescheid, Gebührenrechnungen und Kaufpreis müssen nicht am selben Tag bezahlt werden.
01 · DIE RECHNUNG VERVOLLSTÄNDIGEN
Vier Positionen.
Unterschiedliche Grundlagen.
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem steuerpflichtigen Erwerb und dem jeweiligen Bundesland. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz beim hier geprüften Stand 5 Prozent. Für andere Bundesländer darf dieser Satz nicht einfach übernommen werden. Maßgeblich ist außerdem, welche Gegenleistungen steuerlich zum Erwerb gehören.
Notar- und Grundbuchkosten werden nach gesetzlichen Regeln anhand der Vorgänge und Geschäftswerte ermittelt. Ein pauschaler Ansatz kann am Anfang beim Planen helfen, ersetzt aber keine fallbezogene Kosteninformation. Neben dem Kaufvertrag kann insbesondere die Bestellung einer Grundschuld zusätzliche Vorgänge auslösen.
Notariat und Grundbuch
Vertragsgestaltung, Abwicklung, Eintragungen und Finanzierungssicherheit gemeinsam betrachten. Die Gebühren sind nicht frei vom Notar festgelegt.
Makler
Nur den tatsächlich vereinbarten Käuferanteil einschließlich Umsatzsteuer ansetzen. Auch ein Verkauf durch eine Privatperson kann über einen Makler laufen.
Beim Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten besondere Regeln für die Verteilung von Maklerkosten. Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen die Verpflichtungen grundsätzlich gleich hoch sein. Bei einer Kostenabwälzung aus nur einem Vertrag gelten weitere Voraussetzungen. Das ist keine pauschale Halbteilungsregel für jedes Grundstück oder jede Käuferkonstellation.
Lassen Sie sich deshalb Ihren konkreten Anteil schriftlich zeigen. Eine häufig genannte Provision aus einem Beispiel ist weder ein gesetzlicher Preis noch automatisch die Vereinbarung für Ihr Objekt.
02 · EINE VOLLSTÄNDIGE KAUFRECHNUNG
400.000 Euro Kaufpreis.
462.280 Euro Projektbedarf.
Wir rechnen einen frei gewählten Bestandskauf in Baden-Württemberg. Der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro. Für Notariat und Grundbuch einschließlich Finanzierungssicherheit nehmen wir als reinen Planungspuffer 8.000 Euro an; für die Käuferprovision beispielhaft 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Das sind keine vorgeschriebenen Gebührensätze.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Vom Kaufpreis zum gesamten Vorhaben
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer: 5 % im BW-Beispiel | 20.000 € |
| Notar und Grundbuch: angenommener Planwert | 8.000 € |
| Käuferprovision: angenommene 3,57 % | 14.280 € |
| Erwerb insgesamt | 442.280 € |
| Geplante Arbeiten: eigene Annahme | 20.000 € |
| Projektbedarf insgesamt | 462.280 € |
Der Haushalt besitzt 70.000 Euro Guthaben. Davon sollen 15.000 Euro als persönliche Reserve erhalten bleiben. Tatsächlich eingesetzt werden also 55.000 Euro. Vom gesamten Projektbedarf verbleiben damit 407.280 Euro, die finanziert werden müssen.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Was von den Ersparnissen wirklich eingesetzt wird
Vorhandenes Guthaben70.000 €Ausgangspunkt vor Kauf und Finanzierung.
Davon im Vorhaben55.000 €15.000 Euro bleiben als Reserve auf der Seite.
Verbleibender Bedarf407.280 €462.280 Euro Gesamtkosten abzüglich 55.000 Euro eingesetzter Eigenmittel.
Das Beispiel erklärt, warum „70.000 Euro Eigenkapital bei 400.000 Euro Kaufpreis“ allein noch keine verlässliche Finanzierungsquote ergibt. Nebenkosten, Arbeiten und Reserve verändern den tatsächlichen Kreditbedarf. Ob und zu welchen Bedingungen dieser Bedarf finanziert werden kann, folgt erst aus der Prüfung des Haushalts und der Immobilie.
03 · LIQUIDITÄT RECHTZEITIG BEREITSTELLEN
Mehrere Rechnungen.
Kein gemeinsamer Abbuchungstag.
Ergänzen Sie Ihre Kostenliste um die erwartete Fälligkeit. Die notarielle Kaufpreisfälligkeitsmitteilung betrifft den Kaufpreis. Für Steuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerleistung können andere Zahlungstermine gelten. Prüfen Sie die jeweiligen Bescheide, Rechnungen und Vereinbarungen.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist für die spätere Eigentumsumschreibung relevant. Sie ist nicht mit der Fälligkeitsmitteilung des Notariats gleichzusetzen. Beide gehören zum Ablauf, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Klären Sie mit dem Finanzierungspartner, wann Eigenmittel eingesetzt werden und welche Ausgaben aus dem Darlehen bezahlt werden können. Ein bewilligter Gesamtbetrag bedeutet nicht, dass jede Rechnung ohne weitere Voraussetzungen daraus beglichen wird. Halten Sie deshalb auch vor der Kaufpreiszahlung ausreichend liquide Mittel bereit.
04 · DAS OBJEKT ENTSCHEIDET MIT
Dasselbe Prinzip.
Andere zusätzliche Fragen.
Beim Wohnungskauf kommen zu den Erwerbskosten die laufenden Verpflichtungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Hausgeld und mögliche beschlossene Maßnahmen sind nicht automatisch Erwerbsnebenkosten, können aber für Ihr Startbudget sehr wichtig sein. Fragen Sie nach den aktuellen Unterlagen der Gemeinschaft.
Beim Bestandsgebäude steht der kurzfristige Reparatur- und Modernisierungsbedarf im Vordergrund. Beim Grundstück müssen unter anderem Erschließung, Hausanschlüsse und die spätere Baufinanzierung betrachtet werden. Ein günstiger Grundstückspreis sagt noch wenig über ein vollständig bewohnbares Zuhause aus.
Trennen Sie in jedem Fall drei Gruppen: Kosten des Erwerbs, Kosten der geplanten Nutzung oder Arbeiten und persönliche Reserve. Dann können Angebote angepasst werden, ohne dass ein wichtiger Posten still aus dem Plan verschwindet.
05 · EINZELNE RECHNUNGEN VERSTEHEN
Wer verlangt was?
Und wann müssen Sie zahlen?
Die Kostenübersicht wird belastbar, wenn hinter jedem Betrag die passende Grundlage steht. Mit diesen Fragen können Sie die offenen Positionen vor dem Kauf gezielt klären.
Notar und Grundbuch: Was ist im Kostenrahmen enthalten?
Die gesetzlichen Gebühren sind bei gleichem Geschäft und Umfang bundesweit einheitlich. Ein günstigerer Notar lässt sich daher nicht wie ein Handwerkerangebot auswählen. Beratung und Vertragsentwurf gehören grundsätzlich zur Beurkundungsgebühr; zusätzliche Vollzugs-, Betreuungs- und Grundbuchvorgänge werden nach den gesetzlichen Regeln berücksichtigt.
Bitten Sie um eine Kostenübersicht für Kauf und Finanzierung. Gehören Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die geplante Grundschuld dazu? Wer trägt Kosten für die Freistellung von Verkäuferbelastungen? So bleibt ein grober Prozentansatz nicht bis zum letzten Tag die einzige Grundlage.
Makler: Ist mein Anteil überhaupt richtig verteilt?
Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus und einem Käufer als Verbraucher greifen §§ 656b bis 656d BGB. Hat der Makler Verträge mit beiden Seiten, müssen die vereinbarten Verpflichtungen gleich hoch sein. Hat nur eine Seite beauftragt und sollen Kosten auf die andere abgewälzt werden, muss die beauftragende Seite mindestens denselben Anteil selbst tragen.
Bei dieser Kostenabwälzung wird der Anspruch gegen die andere Seite erst fällig, wenn die beauftragende Partei gezahlt hat und ein Nachweis vorliegt. Das ist von zwei eigenen Maklerverträgen zu unterscheiden. Lassen Sie Vertragsgrundlage, Ihren Bruttobetrag und Fälligkeit zeigen; das Gesetz schreibt keinen allgemeinen Provisionsprozentsatz vor.
Grunderwerbsteuer: Wann und auf welcher Grundlage?
Die Steuer wird grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig; das Finanzamt kann eine längere Frist setzen. Maßgeblich ist der Bescheid, nicht der Einzugstermin. Grunderwerbsteuer beim Kauf und laufende Grundsteuer im Eigentümerbudget sind verschiedene Positionen.
Für bestimmte Übertragungen, etwa zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie, gibt es gesetzliche Ausnahmen. Daraus folgt keine Steuerfreiheit für jeden Kauf innerhalb der Familie. Bei Neubaukonstellationen können Grundstück und Bau steuerlich zusammengehören. Lassen Sie Besonderheiten vor der Budgetfestlegung fachlich einordnen, statt eigenmächtig Teile des Preises herauszurechnen.
Haus und Eigentumswohnung: Die vier Erwerbskostenblöcke gelten für beide. Bei der Wohnung ergänzen Sie jedoch Hausgeld, aktuelle Beschlüsse, Erhaltungsrücklage und absehbare Sonderumlagen als eigene Budgetfragen. Das sind keine pauschalen zusätzlichen Erwerbsgebühren. Wer eine konkrete Sonderumlage trägt und wann sie fällig wird, gehört vor dem Kauf geklärt. Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen →
06 · IHR NÄCHSTER SCHRITT
Ihr Kaufbudget.
Mit allen Rechnungen statt nur dem Kaufpreis.
Vor der verbindlichen Entscheidung sollten Sie diese Angaben beisammenhaben.
ALBFINANZ · PERSÖNLICH AN IHRER SEITE
Wir sehen den Kaufpreis.
Und alles, was noch dazugehört.
Bringen Sie Exposé, Kaufpreis, Maklervereinbarung und Ihre bisherigen Kostenschätzungen mit. Wir stellen daraus einen vollständigen Finanzierungsbedarf zusammen und gleichen ihn mit Ihrem verfügbaren Eigenkapital ab.
Sie sehen, welche Beträge noch zu klären sind, welche Reserve bleibt und wie die Zahlungen zeitlich zusammenpassen. Fallbezogene Steuer- oder Rechtsfragen werden mit den dafür zuständigen Fachstellen geklärt; wir integrieren die Ergebnisse in Ihre Finanzierung.
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GUT ZU WISSEN
Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Sind zehn Prozent Nebenkosten immer ausreichend?
Nein. Ein grober Planwert hängt unter anderem vom Bundesland, der Provision und den konkreten Vorgängen ab. Vor dem Kauf ersetzen Sie ihn durch nachvollziehbare Einzelpositionen.
Fallen bei einem Privatverkauf keine Maklerkosten an?
Entscheidend ist, ob eine provisionspflichtige Maklerleistung vereinbart wurde. Auch ein privater Verkäufer kann einen Makler beauftragen; „privat“ allein beschreibt nicht die Kostenlage.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Das ist eine individuelle Kreditentscheidung. Einkommen, Eigenmittel, Objektwert und Finanzierungsstruktur spielen zusammen. Rechnen Sie die Kosten vollständig ein, statt eine Mitfinanzierung von vornherein vorauszusetzen.
PASSEND ZU IHRER FRAGE
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenErwerbskosten, gesetzliche Maklerregeln und unsere vollständige Kaufbudgetrechnung.+
- Finanzämter Baden-Württemberg: Grunderwerbsteuer
- Bundesnotarkammer: Fallbezogene Notarkosten
- BGB §§ 656b bis 656d: Maklerkosten bei Wohnung und Einfamilienhaus
- BGB § 656c: Beauftragung beider Parteien
- BGB § 656d: Vereinbarung über Maklerkosten
- Bundesnotarkammer: Kauf einer gebrauchten Immobilie
- Bundesnotarkammer: Gesetzlich geregelte Notarkosten
- GrEStG § 15: Fälligkeit
- GrEStG § 3: Gesetzliche Ausnahmen
Modellfall Baden-Württemberg, Steuerstand 22.10.2026: 400.000 Euro Kaufpreis, 20.000 Euro Grunderwerbsteuer. 8.000 Euro Notar/Grundbuch und 3,57 Prozent Käuferprovision sind freie Planungsannahmen. Provision 14.280 Euro, Erwerb 442.280 Euro, mit 20.000 Euro Arbeiten 462.280 Euro. 70.000 Euro Guthaben minus 15.000 Euro Reserve ergeben 55.000 Euro Einsatz, verbleibender Kreditbedarf 407.280 Euro. Keine individuelle Gebühren- oder Steuerberechnung.
Redaktioneller Quellenabgleich: 25.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.