Bieterverfahren bei Immobilien: Ihr Budget entscheidet mit.
Gut vorbereitet bieten. Auch unter Zeitdruck klar bleiben.

Bei einem privaten Bieterverfahren geben Interessenten Preisvorschläge für eine Immobilie ab. Der Verkäufer kann einen Ausgangspreis nennen, eine Frist setzen und weitere Runden vorsehen. Manche Verfahren zeigen andere Gebote, andere bleiben verdeckt. Fragen Sie deshalb nach dem konkreten Ablauf, statt von den Regeln einer Auktion auszugehen.

Der Verkäufer muss grundsätzlich weder verkaufen noch das höchste Gebot auswählen. Auch ein gewöhnliches privates Gebot ersetzt keinen notariellen Kaufvertrag. Der rechtlich verbindliche Grundstückskauf bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Besondere Zusagen, Gebühren oder zusätzliche Vereinbarungen sollten Sie vor einer Unterschrift gesondert prüfen lassen.

Eine gerichtliche Zwangsversteigerung folgt anderen Regeln: Dort kann bereits der Zuschlag den Eigentumserwerb bewirken. Für diesen Fall gibt es unseren eigenen Ratgeber zur Zwangsversteigerung. Die hier beschriebene Vorbereitung betrifft den privaten Verkauf gegen Gebot.

Das folgende eigene Modell nimmt 100.000 Euro vorhandenes Geld an. Davon bleiben 20.000 Euro als private Reserve erhalten. Eine mit der Bank für das Vorhaben abgestimmte Kreditobergrenze beträgt im Beispiel 360.000 Euro. Zusammen mit 80.000 Euro einsetzbaren Eigenmitteln ergibt das 440.000 Euro für Kauf, Nebenkosten und geplante Arbeiten.

Für notwendige Arbeiten sind 30.000 Euro vorgesehen. Die Kaufnebenkosten werden zur einfachen Rückwärtsrechnung pauschal mit zehn Prozent des Kaufpreises angesetzt. Das ist eine frei gewählte Modellannahme, keine allgemeine Gebührenquote. Tatsächliche Steuer, Notar-, Grundbuch- und mögliche Maklerkosten sind gesondert zu ermitteln.

Sie entscheiden sich im Modell für eine persönliche Gebotsgrenze von 370.000 Euro. Dadurch bleiben im Projekt zusätzlich 3.000 Euro Spielraum. Dieser Spielraum ist klein und muss zu den verbleibenden Unsicherheiten passen. Ein anderer Bieter bietet mehr; Sie überlegen, auf 385.000 Euro zu erhöhen. So verändert sich der Gesamtplan:

15.000 Euro mehr Gebot erhöhen den Gesamtbedarf hier um 16.500 Euro. Die höhere Variante ist mit dem vereinbarten Rahmen nicht gedeckt. Die private Reserve dafür aufzulösen wäre eine neue Entscheidung über Ihre Sicherheit und keine kostenlose Lösung.

Auch die Monatsrate verändert sich: Bei frei angenommenen vier Prozent Sollzins und zwei Prozent anfänglicher Tilgung ergeben sich zunächst 1.785 Euro für 357.000 Euro Kredit. Bei 373.500 Euro wären es 1.867,50 Euro. Beide Werte unterstellen dieselben Konditionen; tatsächlich kann der höhere Kredit zu anderen Konditionen führen. Entscheidend bleibt, welche Rate einschließlich Eigentümerkosten dauerhaft in Ihren Haushalt passt.

Auch nach einer positiven Rückmeldung des Verkäufers können noch offene Punkte bestehen. Lassen Sie sich nicht zu einer Beurkundung drängen, wenn die Finanzierung oder wesentliche Objektdaten ungeklärt sind. Ein unterschriebener Kaufvertrag lässt sich nicht einfach mit dem Hinweis auf eine spätere Kreditablehnung rückgängig machen.

Beauftragen Sie einen Vertragsentwurf bewusst. Notarielle Entwurfsarbeit kann auch dann Kosten auslösen, wenn der Kauf anschließend nicht zustande kommt. Klären Sie deshalb vorher Auftrag und Kostenverantwortung, statt mehrere Entwürfe vorsorglich parallel bestellen zu lassen.

Der Kaufpreis wird beim üblichen Vertragsablauf erst nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen und der notariellen Fälligkeitsmitteilung gezahlt. Stimmen Sie diese Termine mit der Bank ab. Ein privater Zuschlag im Bieterverfahren ist noch keine Zahlungsaufforderung und kein Anlass, den Kaufpreis vorzeitig zu überweisen.