Immobilienkauf und Steuern.
Verstehen, welche Kosten wirken – und welche nicht.

Für bestimmte Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten im eigenen Haushalt kommt § 35a EStG infrage. Begünstigt sind die entsprechenden Arbeitskosten, nicht pauschal die gesamte Rechnung einschließlich Material. Nach dem aktuell geprüften Gesetz können 20 Prozent der begünstigten Handwerkerkosten die Einkommensteuer mindern, höchstens 1.200 Euro im Jahr.

Ein eigenes Beispiel: Eine Rechnung enthält 4.000 Euro begünstigte Arbeitskosten und 6.000 Euro Material. Unter den übrigen Voraussetzungen ergeben sich 800 Euro Steuerermäßigung aus den Arbeitskosten, nicht 2.000 Euro aus der gesamten Rechnung. Rechnung und Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers sind erforderlich; eine Barzahlung genügt nicht.

Haushaltsnahe Dienstleistungen haben einen anderen Höchstbetrag. Vermischen Sie deshalb nicht Haushaltshilfe, Handwerker und Material. Auch handelt es sich um eine Minderung vorhandener Einkommensteuer, nicht um einen unabhängig vom Steuerbetrag ausgezahlten Zuschuss.

Für bestimmte energetische Maßnahmen am selbstgenutzten eigenen Gebäude kann § 35c EStG relevant sein. Er verlangt unter anderem ein ausreichend altes Gebäude, passende technische Ausführung und Bescheinigungen. Förderung nach KfW oder BAFA und Steuerermäßigung dürfen Sie für dieselbe Maßnahme nicht einfach addieren. Klären Sie den geeigneten Weg vor dem Auftrag; unsere Einordnung der steuerlichen Sanierungsförderung hilft beim Einstieg.

Zinsen für ein tatsächlich zur Vermietung verwendetes Darlehen können Werbungskosten sein. Die Tilgung ist dagegen Rückzahlung der Schuld und nicht als solche abziehbar. Wenn Ihre Jahresraten 15.000 Euro betragen und darin 6.000 Euro Zinsen enthalten sind, dürfen Sie nicht die gesamten 15.000 Euro als Zinsaufwand ansetzen.

Renovierungen nach dem Kauf brauchen ebenfalls eine genaue Einordnung. Übersteigen die maßgeblichen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, können anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen. Dann erfolgt die Berücksichtigung über die Abschreibung statt durch einen sofortigen vollständigen Abzug.

Im obigen Beispiel wären 15 Prozent von 231.000 Euro rechnerisch 34.650 Euro. Diese Schwelle ist keine allgemeine Freigrenze für beliebige Baumaßnahmen: Erweiterungen oder andere Herstellungskosten können unabhängig davon anders zu behandeln sein. Welche Arbeiten in die Prüfung gehören und wann der Zeitraum beginnt, sollte vor einem größeren Auftrag Ihre Steuerberatung klären.

Bei einer Eigentumswohnung ist auch eine Einzahlung in die Erhaltungsrücklage nicht automatisch sofort als Werbungskosten abziehbar. Entscheidend ist die spätere Verwendung durch die Gemeinschaft und deren steuerliche Einordnung. Für Ihre Liquidität ist die Einzahlung trotzdem schon heute eine Ausgabe.