Eine Maisonettewohnung kaufen.
Zwei Ebenen. Ein Zuhause, das zu Ihrem Alltag passt.
Eine Maisonette verbindet mehrere Ebenen innerhalb einer Wohnung. Das kann Wohnen, Arbeiten und Schlafen angenehm trennen. Vor dem Kauf lohnt sich ein genauer Blick darauf, wie die Räume verbunden sind, welche Fläche zählt und ob Sie sich dort auch langfristig wohlfühlen.
Gut geplant für Ihren Alltag.
Nicht nur Quadratmeter vergleichen.
Auch Wege, Raumhöhen und Nutzbarkeit.
- Eine innere Treppe verbindet die Ebenen; ein Aufzug im Haus löst diese Wege innerhalb der Wohnung nicht.
- Bodenfläche und anrechenbare Wohnfläche können besonders unter Dachschrägen deutlich abweichen.
- Jede genutzte Ebene muss rechtlich und baulich für den vorgesehenen Zweck geeignet sein.
- Bei Dachlage gehören Sommerwärme, Dachzustand und geplante Gemeinschaftsarbeiten in die Prüfung.
Rückzug auf einer anderen Ebene.
Aber auch zusätzliche Wege.
Maisonette bezeichnet eine Wohnung über mindestens zwei miteinander verbundene Ebenen. Sie liegt häufig im oberen Teil eines Hauses, muss aber nicht zwingend eine Dachgeschosswohnung sein. Maßgeblich ist der konkrete Grundriss.
Die Trennung kann praktisch sein, wenn unten gemeinsam gelebt und oben geschlafen oder gearbeitet wird. Eine offene Galerie schafft jedoch nicht dieselbe akustische Abgrenzung wie ein geschlossenes Zimmer. Prüfen Sie, ob Ihre gewünschte Nutzung mit Türen, Licht und Ruhe wirklich funktioniert.
Vier Alltagssituationen bei der Besichtigung ausprobieren
Wie gelangen alle vom Schlafzimmer zu Bad, Küche und Ausgang? Gibt es unnötige Engstellen?
Kann eine Person telefonieren oder Gäste empfangen, während eine andere Ruhe braucht?
Sind Treppe, Geländer und Wege für Kinder, Einkauf, Wäsche und größere Möbel gut nutzbar?
Wäre der wichtigste Alltag auch mit vorübergehend eingeschränkter Beweglichkeit möglich? Welche Anpassung wäre nötig?
Lassen Sie sich nicht allein von der Zahl der Zimmer leiten. Ein Arbeitszimmer, das nur durch ein anderes Schlafzimmer erreichbar ist, bietet einen anderen Nutzen als ein unabhängig zugänglicher Raum. Notieren Sie, welche Einschränkungen Sie akzeptieren und welche vor dem Kauf geklärt sein müssen.
Bodenfläche ist nicht
automatisch Wohnfläche.
Fordern Sie eine nachvollziehbare Flächenberechnung mit Grundrissen und Höhenangaben an. Klären Sie, nach welcher Methode die im Angebot genannte Fläche ermittelt wurde. Die Wohnflächenverordnung ist ein wichtiges Regelwerk, gilt aber nicht ohne Weiteres zwingend für jeden frei finanzierten Kaufvertrag. Eine Berechnung nach einem anderen Verfahren darf nicht ungeprüft mit ihr gleichgesetzt werden.
Nach der Wohnflächenverordnung werden Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe vollständig und zwischen einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte angerechnet. Unter einem Meter werden sie nicht als Wohnfläche angerechnet. Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Treppenabsätze bleiben bei der Grundflächenermittlung außer Betracht.
Auch Balkone und Terrassen zählen dabei nicht automatisch vollständig. Für Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, ist besondere Vorsicht nötig. Ein als Abstellraum ausgewiesener Dachraum wird durch ein Bett noch nicht zum zulässigen Schlafzimmer.
120 Quadratmeter Grundfläche.
Im Modell 100 Quadratmeter Wohnfläche.
Unser Beispiel verwendet ausdrücklich die Wohnflächenverordnung. Treppen, zugehörige Absätze und sonstige nicht zu berücksichtigende Grundflächen sind bereits herausgenommen. Auf der unteren Ebene verbleiben 60 Quadratmeter mit mindestens zwei Metern Höhe. Oben gibt es 30 Quadratmeter ab zwei Metern, 20 Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern sowie 10 Quadratmeter unter einem Meter.
So werden die beiden Ebenen zusammengeführt
Bei einem frei gewählten Preis von 400.000 Euro ergibt das 4.000 Euro je Wohnquadratmeter. Wer stattdessen durch die 120 Quadratmeter angesetzte Grundfläche teilt, käme auf rund 3.333,33 Euro. Das ist keine automatische Kaufpreiskorrektur, zeigt aber, warum Flächenkennzahlen dieselbe Grundlage brauchen.
Der Bereich unter der Schräge kann als Stauraum nützlich sein, obwohl er nicht vollständig zählt. Entscheidend sind deshalb zwei Fragen zugleich: Ist die Preisvergleichsbasis korrekt, und lässt sich Ihre Einrichtung tatsächlich sinnvoll unterbringen?
Der Blick nach oben
gehört zur Kaufprüfung.
Bei nachträglich verbundenen Ebenen sollten Bauunterlagen und Teilungsunterlagen zum tatsächlichen Zustand passen. Klären Sie, ob die Verbindung, der Dachausbau und die geplante Nutzung zulässig sind. Die Fragen nach baurechtlicher Genehmigung beziehungsweise Verfahrensfreiheit und nach Zustimmung der Gemeinschaft sind getrennt zu beantworten.
Lassen Sie die innere Treppe, Geländer, Durchgangshöhen und notwendigen Rettungswege bei Zweifeln sachkundig prüfen. Ein schöner Treppenentwurf ist keine Bestätigung, dass sämtliche Anforderungen für Ihre konkrete Wohnung erfüllt sind.
Bei Dachlage fragen Sie nach Dachzustand, Dämmung, Fenstern und sommerlichem Wärmeschutz. Außenliegender Sonnenschutz kann wirksamer sein als innenliegender, benötigt aber eine geeignete technische und rechtliche Lösung. Besichtigen Sie möglichst auch zu einer Tageszeit, zu der Sonneneinstrahlung und Geräusche erkennbar werden.
Ein geplanter Eingriff am Dach oder an Fenstern ist bei Wohnungseigentum nicht allein Ihre private Einrichtungsfrage. Prüfen Sie Zuständigkeit, Beschlüsse und Kostenverteilung anhand der Gemeinschaftsunterlagen.
Die bessere Wohnung
passt zum Leben und zum Budget.
Stellen Sie neben Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten alle sofort notwendigen Anpassungen: etwa einen geplanten Sonnenschutz, fachlich erforderliche Treppenarbeiten oder eine andere Raumtrennung. Holen Sie passende Angebote ein, statt nur einen allgemeinen Renovierungspuffer zu schätzen.
Das Hausgeld bleibt von Ihrer Kreditrate getrennt. Prüfen Sie außerdem Dach- und Fassadenmaßnahmen der Gemeinschaft sowie persönliche Rücklagen für Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung. Die Monatsrechnung für Eigentümer hilft, keine Position doppelt anzusetzen.
Vergleichen Sie auch eine Wohnung auf einer Ebene, wenn Ihre längerfristige Nutzbarkeit unklar ist. Mehr Ebenen sind weder automatisch wertvoller noch schlechter. Sie passen zu unterschiedlichen Haushalten; ein späterer Umbau oder Wiederverkauf ist kein verlässlicher Ersatz für die heutige Prüfung.
Wir beziehen bestätigte Flächen, Objektunterlagen und den vollständigen Kostenplan in Ihre Finanzierung ein. So wird sichtbar, welche Belastung zu Ihrem Haushalt passt und wie viel Spielraum für die Zeit nach dem Einzug bleibt.
Ihr Maisonette-Check.
Haken Sie ab, welche Punkte Sie für Ihr Vorhaben bereits geklärt haben.
Zwei Ebenen.
Eine gut durchdachte Finanzierung.
Wir führen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, gewünschte Anpassungen und laufende Kosten zusammen. Ihre Lebensplanung und eine angemessene Reserve gehören genauso dazu wie die Rate.
Bringen Sie Grundrisse, Flächenberechnung, Exposé und verfügbare Gemeinschaftsunterlagen mit. Damit können wir Ihre Finanzierung auf das konkrete Objekt abstimmen.
Kostenlos & unverbindlich. Persönlich in Reutlingen und digital in ganz Deutschland.
Gute Beratung.
Aus erster Hand erzählt.
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Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Liegt jede Maisonette im Dachgeschoss?
Nein. Entscheidend ist die Verbindung mehrerer Ebenen innerhalb einer Wohnung. Dachschrägen sind häufig, aber nicht zwingend.
Löst ein Aufzug im Haus das Thema Barrierefreiheit?
Nicht automatisch. Eine innere Treppe kann innerhalb der Wohnung weiterhin unterschiedliche Ebenen verbinden.
Zählen Flächen unter einem Meter Höhe zur Wohnfläche?
Nach der hier erläuterten Wohnflächenverordnung nicht. Der für das Objekt verwendete Berechnungsmaßstab muss trotzdem geklärt sein.
Ist eine offene Galerie ein abgeschlossenes Zimmer?
Nein. Offenheit und Schallübertragung unterscheiden sie von einem getrennten Raum. Auch zulässige Nutzung und Flächenanrechnung sind zu prüfen.
Darf ich die innere Treppe nach dem Kauf einfach versetzen?
Das kann Statik, Rettungswege und Gemeinschaftseigentum berühren. Lassen Sie die konkrete Änderung vorab technisch und rechtlich prüfen.
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenWohnflächenverordnung, amtliche Hinweise zu Nutzungsänderungen und Verbraucherinformationen sowie unser eigenes Flächenbeispiel.+
- Wohnflächenverordnung: Grundflächen, Treppen und Raumhöhen
- Service Baden-Württemberg: Nutzungsänderung einer baulichen Anlage
- Verbraucherzentrale: Wohnung kühlen – Sonnenschutz, Lüften und Dämmung
- Bayerisches Justizministerium: Die Eigentumswohnung – Verwaltung, Kosten und Beschlüsse
- Verbraucherzentrale: Haushaltsbudget, Eigentümerkosten und Reserven
Eigenes WoFlV-Modell, zulässige Wohnräume vorausgesetzt: Treppen schon ausgeschlossen; untere Ebene60 m² voll, obere30 m² voll +20 m² halb +10 m² ohne Anrechnung =40 m²; zusammen100 m² gegenüber120 m² zugrunde gelegter Grundfläche. Preis400.000 €:4.000 €/Wohn-m² versus3.333,33 €/Grund-m². Keine automatische Preis- oder Rechtsfolge.
Redaktioneller Quellenabgleich: 25.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.