Mietkauf verstehen.
Heute einziehen. Den späteren Kauf schon jetzt klären.

Lassen Sie sich die Vereinbarung vollständig als Entwurf geben. „Mietkauf“, „Optionskauf“ oder „ohne Bank ins Eigenheim“ sind noch keine verlässliche Beschreibung Ihrer Rechte. Entscheidend sind Kaufpflicht, Ausübungsfristen, Zahlungsplan und Eigentumswechsel. Eine bloße Hoffnung, dass der Vermieter Ihnen irgendwann verkauft, ist kein gesicherter Erwerbsanspruch.

Eine verbindliche Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks braucht grundsätzlich die notarielle Beurkundung. Bilden Miet- und Kaufabrede eine rechtliche Einheit, muss auch diese Verbindung korrekt erfasst werden. Eine privat unterschriebene Nebenvereinbarung sollte daher nicht neben dem offiziellen Vertrag stehen. Lassen Sie den vollständigen Aufbau notariell klären.

Eine fehlende Finanzierbarkeit heute wird durch zehn Jahre Mietkauf nicht automatisch gelöst. Die spätere Bank prüft unter anderem Einkommen, laufende Verpflichtungen, Immobilie, Eigenmittel und Rückzahlungsfähigkeit. Wenn der Kauf verpflichtend ist, bleibt die Zahlungspflicht auch dann ein ernstes Problem, wenn die Finanzierung nicht gelingt. Klären Sie deshalb jetzt einen belastbaren Weg zur Schlusszahlung.

Die Familie aus dem Beispiel spart zusätzlich zur Monatszahlung 500 Euro im Monat. Ohne Zinsertrag und ohne Entnahmen entstehen in zehn Jahren 60.000 Euro. Dafür braucht sie während der Mietphase monatlich bereits 2.100 Euro zuzüglich Betriebskosten und weiterer vereinbarter Ausgaben. Eine vorhandene Haushaltsreserve wird nicht als Kaufgeld verplant.

Für 198.000 Euro Kredit ergeben vier Prozent Sollzins und zwei Prozent anfängliche Tilgung rechnerisch 990 Euro Monatsrate. Bei sechs Prozent Sollzins und gleicher Anfangstilgung sind es 1.320 Euro. Beide Zinssätze sind reine Szenarien für den späteren Beginn. Laufende Objektkosten und Rücklagen kommen dann zusätzlich zur Kreditrate hinzu.

Planen Sie Erwerbsnebenkosten nicht automatisch erst für das zehnte Jahr ein. Die Grunderwerbsteuer kann bereits an das Rechtsgeschäft anknüpfen, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Wann Steuern, Notar- und Grundbuchkosten in Ihrer Gestaltung entstehen und fällig werden, gehört vor Vertragsabschluss geklärt. Sonst fehlt das Geld möglicherweise schon am Anfang.

Erstellen Sie für das Vertragsgespräch eine kurze Liste ungeklärter Klauseln. Besonders wichtig sind Änderungen des Kaufpreises, Fristen zur Ausübung einer Option, Folgen einer versäumten Zahlung und die Abrechnung bereits gezahlter Beträge. Lassen Sie sich bei größeren Verpflichtungen die rechtliche und wirtschaftliche Prüfung getrennt erklären: Eine formwirksame Vereinbarung ist nicht automatisch für Sie bezahlbar.

Fordern Sie für Reparaturen vor dem Eigentumswechsel eine eindeutige Regelung. Wer beauftragt, wer bezahlt und was passiert mit Ihrer Investition, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt? Dass Sie später Eigentümer werden möchten, sollte nicht stillschweigend als Antwort auf alle drei Fragen gelten.

Mietkauf kann in einer sorgfältig ausgearbeiteten individuellen Vereinbarung funktionieren. Sinnvoll ist die Entscheidung erst, wenn der Preis nachvollziehbar, die Anrechnung klar, der Erwerb angemessen gesichert und die Schlusszahlung realistisch tragbar ist. Fehlt einer dieser Punkte, sollten Sie vor einer Bindung nachbessern lassen. Zur Vorbereitung helfen die Ratgeber zu Kaufvertrag und Notartermin, Grundbuch und Grundschuld sowie Mieten oder Kaufen.