Mieten oder kaufen?
Ihr Zuhause. Ihre Zahlen. Ihre Entscheidung.

Vergleichen Sie nicht die günstige Zweizimmerwohnung von heute mit dem großen Haus, das Sie morgen gern hätten. Schreiben Sie auf, welche Lage, Fläche und Ausstattung Sie tatsächlich brauchen. Suchen Sie dazu eine passende Nettokaltmiete und ein konkretes Kaufangebot. Unterschiedliche Wohnqualität darf mehr kosten – dieser Mehrpreis sollte nur bewusst sein.

Überlegen Sie außerdem, wie lange Sie voraussichtlich bleiben. Beruf, Familienplanung, Pflege von Angehörigen oder ein später kleinerer Haushalt können die Entscheidung verändern. Bei kurzer Haltedauer verteilen sich die einmaligen Kaufkosten auf wenige Jahre. Ein nötiger Verkauf fällt außerdem möglicherweise in eine ungünstige Marktphase.

Eigentum kann Ihnen Sicherheit im Alltag und Freiheit bei der Gestaltung geben. Dafür tragen Sie Verantwortung für das Gebäude und binden viel Vermögen an einen Ort. Mieten erleichtert einen Umzug, lässt Sie aber von Angebot, Mietentwicklung und den Regeln des Mietverhältnisses abhängen. Diese Unterschiede dürfen Sie persönlich gewichten; ein Rechner kann sie nicht für Sie bewerten.

Für das Kaufbeispiel setzen wir 450.000 Euro Kaufpreis und zehn Prozent Erwerbsnebenkosten an. Nach 100.000 Euro Eigenkapital bleiben 395.000 Euro Kredit. Vier Prozent Sollzins und zwei Prozent anfängliche Tilgung ergeben 1.975 Euro Monatsrate. Der Sollzins ist im Modell für die gesamten 15 Jahre fest. Weitere Eigentümerkosten beginnen bei 350 Euro monatlich und steigen jährlich um zwei Prozent. Der Gebäudewert steigt im mittleren Szenario ebenfalls um zwei Prozent jährlich. Diese Werte sind frei gewählte Rechenannahmen, keine heutigen Bankangebote oder Prognosen.

Die vergleichbare Nettokaltmiete beginnt bei 1.500 Euro. Als Orientierung für ihre Entwicklung haben wir den amtlichen Mietindex für Baden-Württemberg geprüft: von 85,4 im Jahr 2010 auf 112,9 im Jahr 2025, jeweils auf Basis 2020 = 100. Das entspricht insgesamt rund 32,2 Prozent beziehungsweise rechnerisch rund 1,9 Prozent pro Jahr. Im Beispiel runden wir auf zwei Prozent. Der Index bildet einen breiten Mietbestand ab; die Angebotsmiete bei einer neuen Wohnung und Ihr persönlicher Vertrag können sich deutlich anders entwickeln. Eine Modellsteigerung ist auch keine automatische rechtliche Erlaubnis zur jährlichen Mieterhöhung.

Bei der Geldanlage betrachten wir ein breit gestreutes Aktienportfolio. Sieben Prozent jährliche Wertentwicklung nach angenommenen laufenden Anlagekosten, aber vor persönlichen Steuern, dienen als mittleres Szenario. Historische Aktienrenditen machen eine solche Rechnung nachvollziehbar, sichern ihr Ergebnis jedoch nicht. Das Deutsche Aktieninstitut dokumentiert langfristige MSCI-World-Sparpläne; dessen historische Bruttowerte ohne Kosten und Steuern lassen sich nicht direkt als Ihr künftiger Nettoertrag verwenden. Deshalb zeigen wir zusätzlich null, vier und neun Prozent.

Jeden Monat wird nur der jeweils verbleibende Unterschied angelegt. Weil Miete und Eigentümerkosten steigen, bleibt die anfängliche Sparrate von 825 Euro nicht konstant. Das Depot erhält über die 15 Jahre zusätzlich rund 116.851 Euro. Die Rechnung verwendet gleichmäßige monatliche Erträge; echte Aktienkurse schwanken und können auch über längere Zeit fallen.

Wenn Sie in wenigen Jahren kaufen möchten, ist das dafür fest benötigte Eigenkapital nicht automatisch gut in einem reinen Aktiendepot aufgehoben. Ein Kursrückgang genau zum Kaufzeitpunkt kann Ihren Plan verschieben. Die hier untersuchte Alternative lautet bewusst „15 Jahre mieten und investieren“, nicht „kurz vor dem Kauf auf sieben Prozent hoffen“.

Bereiten Sie zwei konkrete Angebote vor: eine passende Mietwohnung und ein realistisches Kaufobjekt. Ergänzen Sie Ihre verfügbare Reserve, den vollständigen Kostenplan und einen realistischen Zeitraum. Rechnen Sie dann einen normalen Verlauf, einen ungünstigeren Verlauf und einen früheren Umzug. Finden Sie heraus, bei welcher Annahme Ihre Entscheidung kippt.

Für den Kauf führen die nächsten Schritte zu vollständigen Hauskosten, Eigenkapital und Reserve sowie Tilgungsplan und Restschuld. Ein finanziell tragfähiges Zuhause muss nicht in jedem Rechenszenario den höchsten Endwert erreichen. Sie sollten nur wissen, welchen Wohnnutzen Sie sich zu welchem Preis leisten.