Was kostet ein Haus?
Rechnen Sie bis zum Alltag weiter.
Ein Haus für 400.000 Euro braucht nicht einfach einen Kredit über 400.000 Euro. Erwerbsnebenkosten, Arbeiten, Umzug und die Übergangsphase kommen hinzu. Danach bleiben neben der Rate laufende Ausgaben. Hier bauen Sie aus einem Exposé ein vollständiges Budget – und erkennen, welche Zahl vor einer Zusage noch fehlt.
Den ganzen Schritt planen.
Vier Beträge auseinanderhalten.
Dann wird die Rechnung klar.
- Der Kaufpreis ist nur ein Teil der geplanten Projektausgaben.
- Zurückbehaltene Reserven sind eigenes Geld, aber kein eingesetztes Eigenkapital.
- Die Kreditrate umfasst Zins und Tilgung; Eigentümerkosten kommen zusätzlich dazu.
- Für eine Zusage müssen nicht nur Gesamtsumme, sondern auch Zahlungstermine und Auszahlungen passen.
Vom Exposé
zum vollständigen Haushaltsbild.
So ordnen Sie die Beträge ohne Doppelzählung
Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, notwendige Arbeiten und Übergangsausgaben addieren.
Projektpuffer und persönliche Notfallreserve separat verfügbar lassen.
Kreditrate, Betriebskosten und Rücklagenbildung mit dem laufenden Einkommen abgleichen.
Notieren Sie für jede Ausgabe einen Betrag, den erwarteten Zahlungstermin und die Herkunft der Zahl. „Laut verbindlichem Angebot“ ist belastbarer als „ungefähr aus einem Forum“. Ein ungeklärter Posten sollte sichtbar offen bleiben. Eine Null sieht präzise aus, kann aber eine noch fehlende Prüfung verdecken.
Beim Hauskauf gehören zum Erwerb insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Vermittlungskosten. Notar- und Gerichtsgebühren richten sich nach gesetzlichen Regeln und dem konkreten Vorgang. Eine Prozentzahl im Budget ist dafür nur eine Schätzung.
Bei einem Neubau wird der Ansatz anders befüllt: Grundstück und Bauvertrag ersetzen nicht automatisch Vermessung, Erschließung, Planung, Baustelleneinrichtung oder Außenanlagen. Klären Sie, was in den einzelnen Angeboten bereits enthalten ist. Unser Beispiel unten betrifft bewusst den Kauf eines bestehenden Hauses.
Erst wissen, was ansteht.
Dann eine Summe einsetzen.
Teilen Sie geplante Arbeiten in drei Gruppen: dringend für Sicherheit und Nutzbarkeit, zeitnah wirtschaftlich oder technisch sinnvoll und frei wählbare Wohnwünsche. Ein undichtes Dach lässt sich anders verschieben als eine neue Küche. Lassen Sie Zustand, notwendige Schritte und mögliche rechtliche Anforderungen am konkreten Gebäude prüfen.
Holen Sie für große Posten aussagekräftige Angebote ein. Achten Sie auf Nebenarbeiten wie Rückbau, Entsorgung, Gerüst, Elektroanpassungen und Wiederherstellung. „Neue Heizung“ oder „Bad machen“ ist für eine belastbare Finanzierung noch keine vollständige Leistungsbeschreibung.
Berücksichtigen Sie außerdem den Zeitplan: Wenn der Einzug später möglich ist, können Miete und Finanzierung eine Zeit lang nebeneinander laufen. Bereitstellungszinsen oder besondere Auszahlungsvoraussetzungen gehören anhand des konkreten Darlehens in diesen Plan. Bereits in einer anderen Position enthaltene Zinsen nicht erneut hinzufügen.
Die Gesamtsumme sehen.
Die Reserve trotzdem behalten.
Eine Familie kauft beispielhaft ein bestehendes Haus in Baden-Württemberg für 400.000 Euro. Sie verfügt über 120.000 Euro liquide Mittel. Davon bleiben 10.000 Euro als Projektpuffer und 15.000 Euro als persönliche Haushaltsreserve zurück. In den Kauf fließen somit 95.000 Euro. Alle Ausgaben außer dem geprüften Grunderwerbsteuersatz sind frei gewählte Brutto-Planungsansätze; sie sind keine Kostenschätzung für ein bestimmtes Haus.
So entsteht Ihr Kreditbedarf
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer BW, 5 % | 20.000 € |
| Notar und Grundbuch, angenommene 2 % | 8.000 € |
| Käufer-Maklerkosten, angenommen 3,57 % inkl. Umsatzsteuer | 14.280 € |
| Geplante Arbeiten einschließlich Nebenleistungen | 30.000 € |
| Umzug und zusätzliche Einrichtung | 5.000 € |
| Zusätzliche Ausgaben der Übergangsphase | 4.000 € |
| Geplante Projektausgaben gesamt | 481.280 € |
| Abzüglich tatsächlich eingesetztem Eigenkapital | 95.000 € |
| Benötigter Kredit im Modell | 386.280 € |
Der finanzielle Rahmen besteht damit aus 481.280 Euro geplanten Ausgaben und 25.000 Euro zurückbehaltenen Reserven, zusammen 506.280 Euro. Die Finanzierung dieser Ausgaben braucht einen Kredit von 386.280 Euro. Dass die Familie 120.000 Euro auf Konten hat, bedeutet also nicht, dass sie diesen ganzen Betrag einsetzen sollte.
Würden zusätzliche Arbeiten von 15.000 Euro notwendig, deckt der Projektpuffer davon 10.000 Euro. Es fehlen weitere 5.000 Euro, wenn die persönliche Haushaltsreserve unangetastet bleiben soll. Das muss vor einer zusätzlichen Beauftragung gelöst werden; eine Nachfinanzierung ist nicht automatisch zugesagt.
Der Blick auf einen niedrigeren Exposépreis allein würde diese Aufgaben nicht zeigen. Übernehmen Sie die Tabelle mit Ihren Beträgen und lassen Sie unklare Positionen vor einer verbindlichen Kaufentscheidung vervollständigen.
Aus einer Kreditrate
wird eine Haushaltsbelastung.
Für den Beispielkredit von 386.280 Euro nehmen wir vier Prozent Sollzins und zwei Prozent anfängliche Tilgung an. Nach vollständiger Auszahlung ergibt das 1.931,40 Euro monatliche Kreditrate: 386.280 × 6 % ÷ 12. Das ist ein Rechenmodell, kein aktuelles Angebot. Im ersten Monat entfallen rechnerisch 1.287,60 Euro auf Zinsen und 643,80 Euro auf Tilgung.
Zusätzlich setzt die Familie beispielhaft 350 Euro monatlich für Heizung, Strom, Wasser, Abwasser, Abfall, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und kleinere laufende Objektkosten an. Weitere 250 Euro werden für zukünftige Instandhaltung zurückgelegt. Damit sind zunächst 2.531,40 Euro monatlich für Rate, laufende Objektkosten und Rücklagenbildung einzuplanen. Die Ansätze müssen anhand des konkreten Gebäudes ersetzt werden.
Der Rücklagenbetrag ist kein pauschal ausreichender Standard. Wenn etwa eine absehbare Arbeit in fünf Jahren 18.000 Euro erfordert und dafür noch nichts zurückgelegt wurde, entspräche allein dieses Ziel ohne Verzinsung 300 Euro pro Monat. Ein bereits bekanntes größeres Problem lässt sich deshalb nicht durch irgendeine kleine monatliche Pauschale abdecken.
Rechnen Sie im Haushaltsplan die künftigen Ausgaben vollständig ein und entfernen Sie nur Kosten, die tatsächlich entfallen. Die bisherige Kaltmiete endet erst mit dem Mietverhältnis. Lebensmittel, Mobilität, Versicherungen, Urlaub und sonstige Sparziele bestehen weiter. Eine niedrige Bankrate zeigt noch nicht, dass dafür genug Geld übrig bleibt.
Nicht jede Zahl muss perfekt sein.
Aber jede große Lücke muss klar sein.
Führen Sie die offenen Beträge zusammen: Exposé und Kaufpreis, Objektunterlagen, Angebote für Arbeiten, Eigenkapitalnachweise, laufende Haushaltsausgaben und geplanter Einzug. Eine grobe frühe Budgetplanung ist sinnvoll. Vor einer verbindlichen Finanzierung müssen wesentliche Risiken aber genauer untersucht werden.
Fördermöglichkeiten prüfen Sie rechtzeitig, bevor förderschädliche Verpflichtungen entstehen. Ein Förderkredit bleibt ein zurückzuzahlender Kredit. Einen Zuschuss sollten Sie erst entsprechend seiner Zusage, Bedingungen und Auszahlungstermine in den Zahlungsplan aufnehmen. Mehr zu den Wegen finden Sie unter Förderung für Ihre Baufinanzierung.
Lassen Sie am Ende drei Ergebnisse festhalten: die vollständig geplanten Ausgaben, den tatsächlich benötigten Kredit und die künftige monatliche Gesamtbelastung. Hinzu kommt eine Liste der noch offenen Punkte mit dem jeweils nächsten Schritt. Erst damit lässt sich ein Finanzierungsangebot sinnvoll beurteilen.
Ihr Hausbudget ist mehr als eine Kaufsumme.
Haken Sie ab, was Sie für Ihr konkretes Vorhaben bereits geklärt haben.
Aus vielen Einzelbeträgen
wird Ihr vollständiger Finanzierungsplan.
Bringen Sie Exposé, Eigenkapitalübersicht, Haushaltszahlen und vorhandene Handwerkerangebote mit. Wir ordnen die Ausgaben, prüfen den Kreditbedarf und verbinden die Finanzierung mit Ihrem geplanten Einzug und möglichen Förderwegen.
Sie sehen, welche Monatsbelastung entsteht, welche Reserven bleiben und welche Angaben noch fehlen. So können Sie mit einer nachvollziehbaren Grundlage weiterentscheiden. Persönlich in Reutlingen und digital in ganz Deutschland.
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Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Gibt es einen durchschnittlichen Hauspreis, mit dem ich planen kann?
Für eine erste Marktübersicht ja. Für Ihre Finanzierung brauchen Sie jedoch den konkreten Kaufpreis und die zugehörigen Ausgaben. Lage, Größe, Zustand und notwendige Arbeiten können den Finanzierungsbedarf stark verändern.
Soll ich mein ganzes Eigenkapital einsetzen?
Nicht automatisch. Legen Sie zuerst fest, welche Reserven für das Projekt und den Haushalt verfügbar bleiben sollen. Nur der übrige tatsächlich eingesetzte Betrag reduziert den Kreditbedarf.
Sind zehn Prozent Kaufnebenkosten immer genug?
Nein. Steuersatz, vereinbarte Maklerkosten und der konkrete Notar- und Grundbuchvorgang bestimmen den Betrag. Renovierung, Einrichtung und Übergangskosten gehören zusätzlich in den Gesamtplan.
Ist die Tilgung eine zusätzliche Ausgabe neben der Kreditrate?
Bei der üblichen Annuitätenrate ist die Tilgung bereits enthalten. Sie ist der Teil, der die Schuld reduziert. Für die monatliche Zahlungsfähigkeit zählt die ganze Rate; für einen Kostenvergleich muss sie von den Zinsen unterschieden werden.
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenGrundlagen zu Erwerbskosten und Haushaltsbudget sowie sämtliche Annahmen unseres Hausbeispiels.+
- Verbraucherzentrale: Gesamtkosten, Reserven und Hauskredit
- Verbraucherzentrale: Das tragbare Immobilienbudget ermitteln
- Bundesnotarkammer: Vorbereitung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie
- Land Baden-Württemberg: Grunderwerbsteuersatz von 5 Prozent
Eigenes Beispiel eines Bestandskaufs in Baden-Württemberg. 400.000 Euro Kaufpreis, 5 Prozent Grunderwerbsteuer; Notar/Grundbuch 2 Prozent und Käufer-Maklerkosten 3,57 Prozent sind angenommene Ansätze. Weitere Projektausgaben 39.000 Euro. 120.000 Euro vorhandene Mittel abzüglich 25.000 Euro zurückbehaltener Reserven. Kredit 386.280 Euro, Sollzins 4 Prozent, Anfangstilgung 2 Prozent. Laufende Objektkosten 350 Euro und Rücklagenbildung 250 Euro sind Beispielwerte, keine Empfehlung für jedes Haus. Keine Förderung oder Gesamtlaufzeitkosten berechnet.
Redaktioneller Quellenabgleich: 24.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.