Investition
Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten und anfängliche objektbezogene Arbeiten.
IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE
Ihre Immobilienrendite berechnen. Und den Geldfluss gleich mit.
Eine Prozentzahl allein beantwortet Ihre Kaufentscheidung nicht.
Was bringt die Wohnung nach Kosten? Wie viel müssen Sie monatlich selbst beitragen? Und was davon zählt steuerlich? Mit einem durchgehenden Beispiel trennen wir diese Fragen und zeigen, welche Annahmen in eine belastbare Rechnung gehören.
Von albfinanz
Die Zahlen nachvollziehen.
Den eigenen Spielraum kennen.
Den eigenen Spielraum kennen.
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Drei Rechnungen.
Drei verschiedene Antworten.
- Die Bruttomietrendite ist eine erste Orientierung aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis.
- Für einen aussagekräftigen Objektvergleich gehören vollständige Investitionskosten und Eigentümerkosten in die Rechnung.
- Für Ihre Zahlungsfähigkeit zählt zusätzlich die ganze Kreditrate einschließlich Tilgung.
- Steuerliche Einkünfte sind weder identisch mit dem Kontostand noch mit einer Rendite nach eingeplanter Reserve.
01 · EIN GEMEINSAMES BEISPIEL FÜR ALLE RECHENSCHRITTE
Der Kaufpreis ist nicht
Ihr vollständiger Kapitaleinsatz.
Unsere fiktive Wohnung kostet 300.000 Euro. Wir nehmen 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten und 10.000 Euro anfängliche Arbeiten hinzu. Die gesamte Investition beträgt 340.000 Euro. Von diesem Betrag werden 90.000 Euro mit Eigenkapital und 250.000 Euro mit einem Darlehen finanziert. Eine zusätzliche private Notfallreserve liegt außerhalb dieser eingesetzten 90.000 Euro.
Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro, bei zwölf vollständig bezahlten Monaten also 14.400 Euro jährlich. Betriebskostenvorauszahlungen und Mietkaution bleiben außen vor. Alle Werte sind frei gewählte Annahmen; insbesondere die Nebenkosten sind für einen echten Kauf nach Bundesland, Vertrag und Gebühren einzeln zu ermitteln.
Miete
Geschuldete Kaltmiete als Ausgangspunkt; mögliche Ausfälle gesondert einplanen.
Finanzierung
Eigenkapital und Kreditbetrag sowie tatsächlicher Zins- und Tilgungsverlauf.
Sammeln Sie die Belege direkt zu den Positionen. Ein Wirtschaftsplan, eine aktuelle Abrechnung und konkrete Angebote sind besser als eine einzige Schätzung „für alles“. Bereits enthaltene Kosten dürfen anschließend nicht noch einmal hinzugerechnet werden.
02 · DIE RENDITE MIT VOLLSTÄNDIGEM NENNER RECHNEN
Erst grob orientieren.
Dann die Annahmen vollständig machen.
Die Bruttomietrendite beträgt 14.400÷ 300.000× 100=4,8 Prozent. Sie berücksichtigt weder die 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten und 10.000 Euro Arbeiten noch die laufenden Eigentümerkosten. Sie eignet sich deshalb nur zum ersten Einordnen, nicht als erwartete persönliche Gesamtrendite.
Für unsere vorsichtigere Planung ziehen wir jährlich 1.500 Euro Verwaltung und sonstige nicht gedeckte Eigentümerkosten, 1.800 Euro Instandhaltungsreserve und 600 Euro Mietausfallpuffer ab. Diese angesetzten Positionen überschneiden sich nicht. Es bleiben 10.500 Euro vor Kredit und Steuern. Bezogen auf 340.000 Euro Investition sind das rund 3,09 Prozent.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Vom Bruttowert zur Planung nach Kosten und Puffern
Jahreskaltmiete14.400 €1.200 € × 12 vollständig bezahlte Monate
Kosten und Puffer3.900 €1.500 € +1.800 € +600 €
Planungsertrag10.500 €÷ 340.000 € Investition ≈3,09 %
Die Reserve wird hier als vorsorglich gebundener Betrag behandelt. Das macht die Liquiditätsplanung vorsichtiger, ist aber noch keine steuerliche Gewinnermittlung. Wenn Sie später tatsächliche Ausgaben mit dem Plan vergleichen, müssen Rücklagenzuführung und Verwendung sauber auseinandergehalten werden.
Vergleichen Sie zwei Angebote nur mit derselben Definition: gleicher Investitionsumfang, gleiche Betrachtung von Kosten und Reserven. Eine Rechnung mit Kaufnebenkosten ist nicht mit einer vermeintlich höheren Rendite vergleichbar, die diese Kosten weglässt.
03 · TILGUNG VERÄNDERT VERMÖGEN UND LIQUIDITÄT UNTERSCHIEDLICH
Die Wohnung erwirtschaftet einen Ertrag.
Trotzdem zahlen Sie monatlich dazu.
Im Beispiel hat das 250.000-Euro-Darlehen 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung. Daraus folgen 1.250 Euro Monatsrate beziehungsweise 15.000 Euro im ersten Jahr. Der Zins bleibt für dieses Beispiel konstant; wir rechnen mit zwölf Monatsraten am jeweiligen Monatsende.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
Jährlicher Geldfluss in unserer Planung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete bei Vollzahlung | 14.400 € |
| Eigentümerkosten, Reserve und Ausfallpuffer | −3.900 € |
| Verbleibend vor Kredit | 10.500 € |
| Zwölf Kreditraten | −15.000 € |
| Geplanter jährlicher Zuschuss | −4.500 € |
Die Kreditrate ist nicht vollständig Aufwand im Sinne einer Renditerechnung: Im ersten Jahr entfallen bei monatlicher Berechnung rund 9.907 Euro auf Zinsen und 5.093 Euro auf Tilgung. Die Tilgung verringert die Schuld. Bezahlen müssen Sie trotzdem die ganze Rate. Genau deshalb ist ein negativer Geldfluss nicht gleichbedeutend mit einem Vermögensverlust in derselben Höhe.
Umgekehrt sollten Sie die Tilgung nicht einfach als frei verfügbaren Gewinn ausweisen. Das Geld ist in der Entschuldung gebunden. Ob sich die gesamte Investition lohnt, hängt zusätzlich von tatsächlichen Kosten, Steuern, Wertentwicklung und späterem Verkauf ab.
Für eine Eigenkapitalrendite müssen Sie vorab definieren, ob Sie laufenden Ertrag, Wertänderungen und Verkauf berücksichtigen. Bei unterschiedlichen Zahlungszeitpunkten reicht ein einfacher Jahresquotient häufig nicht. Eine vollständige Mehrjahresrechnung setzt sämtliche Ein- und Auszahlungen und den verbleibenden Vermögenswert in Beziehung.
04 · DEN PUFFER DURCH DAS KONKRETE SZENARIO ERSETZEN
Nicht jeden Ausfall doppelt rechnen.
Aber die verbleibende Lücke ernst nehmen.
Wir ersetzen den bisherigen jährlichen Mietausfallpuffer von 600 Euro durch einen konkreten Ausfall von zwei Monatskaltmieten, also 2.400 Euro. Die übrigen Ansätze bleiben für diesen begrenzten Vergleich gleich. Neue Renovierungs- oder Vermietungskosten sind hier noch nicht eingerechnet.
| Jahresplanung | Mit Puffer | Mit Ausfall |
|---|---|---|
| Kaltmiete vor Ausfall | 14.400 € | 14.400 € |
| Ausfallansatz | −600 € | −2.400 € |
| Eigentümerkosten und Instandhaltungsreserve | −3.300 € | −3.300 € |
| Kreditraten | −15.000 € | −15.000 € |
| Erforderlicher Zuschuss | −4.500 € | −6.300 € |
Der zusätzliche Bedarf beträgt 1.800 Euro. Würden Sie die 2.400 Euro zusätzlich zum bereits enthaltenen 600-Euro-Puffer abziehen, hätten Sie denselben Zweck teilweise doppelt berücksichtigt. Umgekehrt darf der tatsächliche Ausfall nicht nur mit dem kleineren Puffer ersetzt werden, wenn er bereits feststeht.
Ein durchschnittlicher Jahresbetrag zeigt noch nicht die höchsten Belastungen eines einzelnen Monats. Die Kreditrate wird auch während des Leerstands fällig. Halten Sie deshalb verfügbares Geld vor, statt nur auf einen rechnerischen Jahresdurchschnitt zu vertrauen. Größere Sonderumlagen oder ungeplante Arbeiten prüfen Sie als weitere, klar benannte Szenarien.
05 · DREI EBENEN SAUBER GETRENNT HALTEN
Rücklage, Tilgung und Abschreibung
haben unterschiedliche Wirkungen.
| Position | Geldfluss | Steuerliche Einordnung |
|---|---|---|
| Kreditzinsen | Teil der bezahlten Rate. | Können bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung Werbungskosten sein. |
| Tilgung | Verringert Guthaben und Darlehensschuld. | Keine laufenden Werbungskosten allein wegen der Kreditrückzahlung. |
| Abschreibung | Kein entsprechender neuer jährlicher Zahlungsausgang. | Verteilt berücksichtigungsfähige Anschaffungs-/Herstellungskosten nach den gesetzlichen Regeln. |
| WEG-Erhaltungsrücklage | Einzahlung bindet verfügbares Geld. | Nicht schon mit Einzahlung abziehbar; Verwendung und Art der Maßnahme sind entscheidend. |
Der Bundesfinanzhof hat 2025 bestätigt, dass Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft noch keinen Werbungskostenabzug auslösen. Erst die tatsächliche Verwendung für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen ist maßgeblich. Auch bei anderen Ausgaben muss zwischen sofortigem Abzug und einer Berücksichtigung über Abschreibung unterschieden werden.
Lassen Sie deshalb Ihre Steuerberatung eine eigene Rechnung erstellen. Benötigt werden unter anderem Kaufpreisaufteilung, Kostenbelege, Finanzierung und vorgesehene Arbeiten. Ziehen Sie nicht einfach Ihren persönlichen Steuersatz von der gesamten Kreditrate ab und nennen Sie das die Nettobelastung.
Eine Steuerersparnis macht eine wirtschaftlich ungeeignete Immobilie nicht automatisch sinnvoll. Vergleichen Sie zunächst den nachvollziehbaren Geldbedarf vor Steuern und ergänzen Sie anschließend die konkret geprüfte steuerliche Wirkung.
06 · DIE ZAHLEN FÜHREN ZUR NÄCHSTEN ENTSCHEIDUNG
Passt der Preis nicht zur Rechnung,
brauchen Sie eine Änderung oder ein anderes Objekt.
Wenn Ertrag und Belastung nicht zu Ihrem Ziel passen, prüfen Sie die veränderbaren Größen: Kaufpreis, belegbare Kosten, Umfang notwendiger Arbeiten und passende Finanzierung. Eine höhere mögliche Tilgung oder ein größerer Eigenkapitaleinsatz beantwortet dabei eine andere Frage als die Qualität des Objekts.
Definieren Sie vor dem Vergleich, welchen laufenden Zuschuss Sie tragen können und welche Reserve unberührt bleibt. Hinterfragen Sie jede Rechnung, die nur durch dauerhaft steigende Mieten, immer günstige Anschlusszinsen oder einen besonders hohen späteren Verkaufspreis funktioniert.
Mit Exposé, Mietvertrag, Hausgeldunterlagen und Maßnahmenplan machen wir die Finanzierung nachvollziehbar. Sie erhalten eine Grundlage dafür, welchen Betrag Sie selbst einsetzen und monatlich tragen müssten. Steuerliche und technische Fragen werden mit den zuständigen Fachleuten geklärt.
07 · IHR NÄCHSTER SCHRITT
Ihr Rechencheck für die vermietete Immobilie.
Prüfen Sie diese Punkte mit den Unterlagen zu Ihrem eigenen Vorhaben.
ALBFINANZ · PERSÖNLICH AN IHRER SEITE
Aus einer Renditezahl
machen wir eine nachvollziehbare Finanzierung.
Wir prüfen mit Ihren Objektunterlagen, wie viel Eigenkapital und laufender Zuschuss erforderlich wären.
Dabei bleiben Reserve, Ausfallszenarien und Ihr privater Haushalt im Blick.
Kostenlos & unverbindlich. Persönlich in Reutlingen und digital in ganz Deutschland.
DAS SAGEN UNSERE KUNDEN
Gute Beratung.
Aus erster Hand erzählt.
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GUT ZU WISSEN
Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Welche Miete gehört in die Bruttomietrendite?
Die Jahreskaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen und Mietkaution sind keine zusätzlichen freien Mieterträge.
Soll ich Kaufnebenkosten berücksichtigen?
Ja, für die vollständige Investitionsrechnung. Die reine Bruttomietrendite aus Kaltmiete und Kaufpreis lässt sie dagegen aus.
Ist eine positive Rendite gleich ein monatlicher Überschuss?
Nein. Kreditraten einschließlich Tilgung und geplante Rücklagen können zusätzliche eigene Zahlungen nötig machen.
Darf ich Tilgung als Werbungskosten absetzen?
Nicht als laufende Kosten der Kreditrückzahlung. Zinsen und Abschreibung sind davon getrennt nach den steuerlichen Regeln zu prüfen.
Warum wird der Ausfallpuffer im Szenario ersetzt?
Damit derselbe Ausfall nicht doppelt abgezogen wird. Der konkrete Ausfall tritt an die Stelle der vorherigen Annahme.
PASSEND ZU IHRER FRAGE
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenGesetzliche Grundlagen zu Eigentümerkosten und Besteuerung, Rechtsprechung zur Rücklage sowie eigene Rendite- und Liquiditätsrechnungen.+
- Betriebskostenverordnung § 1: Betriebskosten und Eigentümerkosten
- WEG § 28: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
- EStG §§ 9, 21 und 23: Vermietung, Werbungskosten und private Veräußerung
- EStG § 7: Absetzung für Abnutzung
- Bundesfinanzhof: Noch kein Steuerabzug bei Einzahlung in die Erhaltungsrücklage
- Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung, Kosten und Risiken
340.000 € Investition=300.000+30.000+10.000;90.000 Eigenkapital+250.000 Kredit.14.400 Kaltmiete−1.500 Kosten−1.800 Reserve−600 Ausfall=10.500;Brutto 4,8%,Planungsrendite 3,088235%. Kredit 4% Sollzins, 2% Anfangstilgung, 12 Monatsratenà 1.250 €:Zins 9.907,3071 €,Tilgung 5.092,6929 €. Zuschuss 4.500 €/Jahr. Ausfall 2.400 ersetzt 600→Zuschuss 6.300 €. Vor Steuern,Wertentwicklung und weiteren Sonderkosten.
Redaktioneller Quellenabgleich: 25.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.