Bezogen auf den Kaufpreis
300.000 € Kredit bei 400.000 € Kaufpreis: 75,0 Prozent.
BAUSTEINE IHRES KREDITVERTRAGS
Beleihungswert und Beleihungsauslauf.
Warum der Kaufpreis nicht die ganze Rechnung ist.
Sie kaufen für 400.000 Euro und benötigen 300.000 Euro Kredit. Das sind 75 Prozent des Kaufpreises. Trotzdem kann die Bank Ihre Finanzierung einer höheren Beleihungsstufe zuordnen. Der Unterschied liegt in dem Wert, auf den sie den Kredit bezieht.
Von albfinanz
Ihr Zuhause hat einen Preis.
Die Finanzierung braucht eine klare Wertbasis.
Die Finanzierung braucht eine klare Wertbasis.
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Den richtigen Wert kennen.
Den Finanzierungsanteil verstehen.
- Kaufpreis ist eine Vereinbarung: Die Bank kann einen anderen Objektwert zugrunde legen.
- Der Nenner entscheidet: Derselbe Kredit ergibt je nach Wertbasis eine andere Quote.
- Eigenkapital wirkt doppelt: Es senkt den Kreditbedarf und kann die Konditionsstufe verbessern.
01 · DREI ZAHLEN, DREI AUFGABEN
Kaufpreis, Objektwert und Kredit
gehören in getrennte Zeilen.
Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer verständigen. Er sagt noch nicht, wie ein Kreditgeber die langfristige Sicherheit beurteilt. Auch ein marktüblicher Preis muss deshalb nicht vollständig mit der bankseitigen Wertbasis übereinstimmen.
Der gesetzliche Beleihungswert im Anwendungsbereich der Beleihungswertermittlungsverordnung zielt auf einen vorsichtig ermittelten, nachhaltig erzielbaren Wert. Vorübergehende Marktbewegungen und spekulative Erwartungen sollen ihn nicht bestimmen. Daneben verwenden Banken interne Bewertungs- und Konditionssysteme. Nicht jede dort genannte Objektwertzahl ist automatisch dieser gesetzliche Beleihungswert.
Die praktische Frage lautet deshalb: Welcher Wert wird bei diesem konkreten Angebot für welche Konditionsstufe angesetzt? Ein pauschaler Abschlag von zehn oder zwanzig Prozent erklärt nicht zuverlässig jede Bankentscheidung. Objekt, Unterlagen und Bewertungsverfahren müssen zusammen betrachtet werden.
02 · DIE BEZUGSGRÖSSE SICHTBAR MACHEN
Gleicher Kredit.
Unterschiedliche Wertbasis.
Unser Beispiel verwendet 400.000 Euro Kaufpreis, 360.000 Euro angenommene bankseitige Wertbasis und 300.000 Euro Kredit. Nebenkosten und private Reserve sind gesondert gedeckt.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
300.000 Euro Kredit im Verhältnis zu zwei Werten
Bezogen auf die Bankwertbasis
300.000 € Kredit bei 360.000 € angenommener Wertbasis: 83,3 Prozent.
Die Finanzierung ist also zu 75 Prozent des Kaufpreises kreditfinanziert. Im Verhältnis zur niedrigeren Bankwertbasis liegt sie dagegen bei rund 83,3 Prozent. Für die Einordnung eines Angebots dürfen diese beiden Aussagen nicht miteinander vertauscht werden.
Fehlen etwa Wohnflächenunterlagen oder sind Modernisierungen noch nicht belegt, sollte zunächst die Datengrundlage geklärt werden. Eine höhere Wunschbewertung lässt sich dagegen nicht allein mit dem benötigten Kreditbetrag begründen.
03 · BEDARF UND SICHERHEIT GEMEINSAM BETRACHTEN
20.000 Euro weniger Kredit.
Eine andere Ausgangslage für das Angebot.
Wer bei unverändertem Vorhaben zusätzlich 20.000 Euro einsetzt, benötigt statt 300.000 noch 280.000 Euro. Bezogen auf die angenommene Bankwertbasis sinkt die Quote von 83,3 auf 77,8 Prozent.
ZUSAMMENHÄNGE AUF EINEN BLICK
So verändert sich die Finanzierung
Bisheriger Kredit300.000 €83,3 % der angenommenen Bankwertbasis
Zusätzliche Eigenmittel20.000 €Nur einsetzen, soweit die notwendige Reserve erhalten bleibt
Neuer Kredit280.000 €77,8 % der angenommenen Bankwertbasis
Der geringere Kreditbetrag reduziert bei sonst gleichen Konditionen die Zinsbelastung. Zusätzlich kann eine niedrigere Beleihungsstufe einen besseren Zinssatz ermöglichen: Im Verhältnis zum Kredit steht der Bank mehr Sicherheit zur Verfügung. Ob eine Schwelle tatsächlich unterschritten wird und wie stark der Zins reagiert, zeigt erst das konkrete Angebot.
Lassen Sie beide Varianten mit derselben Laufzeit, Tilgung und denselben Rechten rechnen. Die letzte Reserve für einen kleinen Zinsvorteil aufzubrauchen wäre kein vollständiger Finanzierungsvergleich.
04 · SICHERHEIT UND RÜCKZAHLUNG UNTERSCHEIDEN
Das Haus sichert den Kredit.
Der Zahlungsplan regelt die Rückzahlung.
Beim Immobilienkredit bezeichnet Realkredit einen durch ein Grundpfandrecht abgesicherten Kredit. Das Wort beschreibt damit die Besicherung, nicht automatisch eine bestimmte Monatsrate oder Tilgungsform. Derselbe Kredit kann beispielsweise durch eine Grundschuld gesichert sein und als Annuitätendarlehen zurückgezahlt werden. In bestimmten aufsichtsrechtlichen Zusammenhängen gelten für die Einordnung zusätzliche Anforderungen.
Die Bank beurteilt sowohl die Immobilie als Sicherheit als auch Ihre Fähigkeit, die vereinbarten Zahlungen zu leisten. Ein hoher Objektwert ersetzt deshalb nicht die Prüfung von Einkommen, Ausgaben und Verpflichtungen. Umgekehrt wird ein unbesicherter Kredit nicht schon dadurch zum Realkredit, dass Sie mit dem Geld eine Wohnung bezahlen.
Eine Grundschuld bedeutet außerdem nicht, dass Sie nur mit dem Haus haften. Aus dem Darlehensvertrag schulden Sie die Rückzahlung. Reicht ein Verkaufserlös nicht zur vollständigen Ablösung, kann eine persönliche Restschuld verbleiben. Die genaue Verknüpfung von Darlehen, Grundschuld und Sicherungsvereinbarung gehört erklärt.
Die 60-Prozent-Grenze richtig lesen
Im Pfandbriefrecht betrifft sie den für die Deckung verwendbaren Teil einer Hypothek. Sie ist keine allgemeine Höchstgrenze Ihrer gesamten Baufinanzierung.
Am Beispiel nachvollziehen
Bei 360.000 Euro gesetzlichem Beleihungswert entsprechen 60 Prozent 216.000 Euro. Ein Kredit über 300.000 Euro wird durch diese Grenze nicht automatisch ausgeschlossen. Die übrigen 84.000 Euro sind auch nicht allein deswegen ohne Immobiliensicherheit.
Fragen Sie bei einem Angebot nach drei getrennten Punkten: Welche Wertbasis verwendet die Bank? Welche Sicherheiten und Ränge erhält sie? Wie erfolgt die Rückzahlung? Erst diese Kombination erklärt Ihre Finanzierung. Weitere Einzelheiten finden Sie zu Grundbuch und Grundschuld sowie zum Annuitätendarlehen.
05 · DAS ERGEBNIS ERKLÄREN LASSEN
Nicht nur den Zinssatz vergleichen.
Auch seine Voraussetzungen.
Fragen Sie nach dem zugrunde gelegten Objektwert, den berücksichtigten Darlehen und der Konditionsstufe. Bei mehreren Kreditgebern zählt außerdem, welche Sicherheiten und Ränge jeder erhält. Die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung bleibt daneben bestehen: Eine gute Immobilie ersetzt kein tragfähiges Einkommen.
Bei albfinanz betrachten wir Objektunterlagen, Eigenmittel und Finanzierungsaufteilung zusammen. So lässt sich unterscheiden, ob ein anderes Angebot tatsächlich günstiger ist oder lediglich mit anderen Voraussetzungen rechnet.
06 · IHR NÄCHSTER SCHRITT
Ihre Wertbasis.
Nachvollziehbar statt vermutet.
Mit diesen Punkten kommen Sie im Gespräch konkret weiter.
ALBFINANZ · PERSÖNLICH AN IHRER SEITE
Wir machen aus Bankzahlen
eine verständliche Entscheidung.
Bringen Sie Exposé, vorhandene Objektunterlagen und die Finanzierungsangebote mit. Wir prüfen, welche Wertbasis und Finanzierungsstruktur hinter den Konditionen stehen.
Sie sehen, was Eigenkapital, eine andere Aufteilung oder vervollständigte Unterlagen verändern können. So vergleichen Sie Angebote auf derselben Grundlage und behalten Ihren finanziellen Spielraum im Blick.
Kostenlos & unverbindlich. Persönlich in Reutlingen und digital in ganz Deutschland.
DAS SAGEN UNSERE KUNDEN
Gute Beratung.
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GUT ZU WISSEN
Ihre Fragen.
Klare Antworten.
Ist der Beleihungswert immer zehn Prozent unter dem Kaufpreis?
Nein. Ein pauschaler Abschlag beschreibt nicht jedes Objekt und jedes Bewertungs- oder Konditionssystem. Die konkrete Wertbasis muss geklärt werden.
Bekomme ich mit mehr Eigenkapital automatisch einen festen Zinsrabatt?
Ein geringerer Kreditbedarf kann die Konditionsstufe verbessern. Ob und in welcher Höhe sich der Zinssatz ändert, ergibt sich aus dem tatsächlichen Angebot.
Darf die Bank nur 60 Prozent finanzieren?
Nein. Die entsprechende Grenze im Pfandbriefrecht ist keine allgemeine Höchstgrenze für Ihre Baufinanzierung.
Ist ein Realkredit etwas anderes als ein Annuitätendarlehen?
Die Begriffe beschreiben unterschiedliche Eigenschaften. Realkredit bezieht sich auf die Absicherung durch ein Grundpfandrecht. Annuitätendarlehen beschreibt die Rückzahlung mit einer vereinbarten gleichbleibenden Rate. Ein Vertrag kann beides sein.
PASSEND ZU IHRER FRAGE
Den nächsten Schritt
gut vorbereitet gehen.
TRANSPARENT & NACHVOLLZIEHBARQuellen & PlanungsgrundlagenGrundlagen zur Kreditprüfung, Besicherung und unsere eigenen Planungsbeispiele.+
- BelWertV § 3 – Grundsatz der Beleihungswertermittlung
- Pfandbriefgesetz §§ 14 und 16
- EU: Immobiliendarlehen und ESIS
- BGB § 488: Rückzahlung, vereinbarte Zinsen und Fälligkeit
- BGB § 505a: Kreditwürdigkeitsprüfung
- BGB § 1191: Grundschuld als Grundstücksbelastung
Eigenes Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, angenommene Bankwertbasis 360.000 Euro, Kredit 300.000 beziehungsweise 280.000 Euro. Quoten 75,0/83,333/77,778 Prozent. Keine allgemeine Bewertungsabschlags- oder Zinsrabattregel. Ergänzendes Pfandbriefbeispiel: 360.000 € gesetzlicher Beleihungswert × 60 % = 216.000 €; Differenz zu 300.000 € Kredit = 84.000 €. Diese Grenze beschreibt die Deckungsfähigkeit, keine pauschale Finanzierungs- oder Haftungsgrenze.
Redaktioneller Quellenabgleich: 24.10.2026. Eigene Erklärgrafiken: albfinanz. Header: eigenständig KI-generiert.